Hiện nay, việc những cơn sốt đất diễn ra rất nhiều ở Việt Nam. Đặc biệt là nhiều nhà đầu tư lại chạy theo xu hướng đầu tư những khu đất gần đường cao tốc. Vậy, sự thật có nên xuống tiền đầu tư dự án gần cao tốc hay không? Hãy cùng HomeNext tìm hiểu bài viết dưới đây nhé.
✔️Những ƯU – NHƯỢC ĐIỂM khi đầu tư dự án bất động sản gần cao tốc
Khi mở đường cao tốc sẽ giúp phát triển kinh tế, giao thông, giao thương ở các tỉnh cao tốc đi qua. Nhưng đâu đó cũng có những nhược điểm nhất định mà người mua đầu tư đất không rành dễ bị thua lỗ.
Vậy, ưu nhược điểm khi mua dự án gần cao tốc sẽ được giải đáp như sau:
- Ưu điểm
Về mặt ưu điểm, thường sẽ đề cập đến những vị trí mà đoạn đường cao tốc kết nối với đường dân sinh hay đường lớn, cụ thể:
+ Khi mua đất gần cao tốc đúng những đoạn mà có điểm nối lên xuống cao tốc thì người đầu tư trúng lớn.
+ Khả năng sinh lợi nhuận cho khu đất này rất cao.
+ Nếu không bán đất, anh chị có thể cho thuê làm kho bãi, nhà xưởng cũng rất phù hợp.
+ Do kết nối với các tuyến đường dân sinh nên khả năng đi lại tốt.
+ Khi ở gần điểm nối cao tốc, anh chị dễ dàng đi vào cao tốc nhanh hơn so với việc phải mua đất ở những vị trí không có điểm nối, có thể anh chị sẽ phải đi từ 2 - 5km mới có đoạn nối vào cao tốc.
+ Và khi cao tốc đi qua, giá nhà đất ở khu vực đó sẽ tăng rất nhanh.
Việc xây dựng đường cao tốc giúp phát triển kinh tế và bất động sản.
- Nhược điểm
Đối với nhược điểm sẽ gộp chung và không phân loại ra vị trí nào cả.
❌ Luôn luôn có tiếng ồn lớn 24/24
Như anh chị đã biết, tuyến đường cao tốc dành cho xe cơ giới chạy với tốc độ cực kỳ cao. Mỗi lần những chiếc xe chạy qua đều gây ra những tiếng động vô cùng lớn. Và những ngôi nhà sinh sống ở ven cao tốc chắc chắn cũng sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là buổi trừa và ban đêm, nếu muốn chợp mắt cũng rất khó do tiếng động khá lớn.
❌Tính an toàn kém
Điểm thứ hai mà chúng ta phải nhắc đến đó là đường cao tốc có tính an toàn kém.
Bởi vì, với tuyến đường thường xuyên có nhiều xe lớn chạy với vận tốc lớn. Nếu không may bị mất tay lái hay trục trặc máy xe thì có thể sẽ lao thẳng vào các khu vực dân cư.
Ngoài ra, những nhà dân gần đó có nuôi chó, mèo. Hoặc gia đình có con nhỏ nếu không để ý và dặn dò có thể sẽ gây ra nhiều nguy hiểm.
❌ Đường không dành cho các loại xe chạy với tốc độ >70km/h
Đường cao tốc chỉ dành cho những xe chạy tốc độ cao, những xe chạy dưới 70km/h khi di chuyển trên cao tốc sẽ rất nguy hiểm.
Vì vậy, chúng ta sẽ có một tuyến đường dành riêng cho xe máy, xe thô sơ, xe đạp,… Nó được gọi là đường gom.
Đường gom cao tốc giúp ích cho việc đi lại của cư dân. (Ảnh: Sưu tầm)
Đường gom cao tốc đối với người dân sống gần khu vực cao tốc mà nói rất quan trọng. Họ có thể sử dụng con đường này để đi lại mà không cần phải chạy cùng làn với xe vận tốc lớn. Mặc dù như vậy, vẫn có vài điểm bất cập đang xảy ra ở hiện tại:
◾Thứ nhất, đường gom thuận tiện nhưng nếu anh chị muốn băng qua đường bên kia thì phải đi đoạn rất dài để tìm đến con đường gom kết nối. Như vậy, sẽ mất thời gian trong việc di chuyển.
◾Thứ hai, hiện tại vẫn có nhiều tuyến cao tốc chưa có đường gom, hoặc đường dân sinh chưa hoàn thiện. Đặc biệt là ở khu vực có dân sinh đời sống khổ cực, họ gặp phải những khó khăn trong việc đi lại và buôn bán gần cao tốc. Đó là vấn đề mà họ nhiều điều bức xúc và dẫn đến tình trạng phá rào để đi lại.
Đường gom cụt khiến cho dân sinh gặp nhiều khó khăn trong việc đi lại và sinh sống. (Ảnh: Sưu tầm)
◾Thứ ba, thà không có còn hơn có mà không làm đến nơi đến chốn. Đó chính là tình trạng của nhiều con đường gom dân sinh đang có dấu hiệu xuống cấp trầm trọng. Chẳng hạn do lượng xe lưu thông nhiều trên con đường này, đặc biệt là sự tham gia của các xe tải có trọng lượng lớn để chở đất đá đã khiến cho bề mặt của đường bị sụt lún, tạo thành những hố to nhỏ khác nhau. Con đường không được trải nhựa nên ngày nắng thì khói bụi mịt mù. Ngày mưa lớn thì tạo nên những vũng nước sâu khiến cho nhiều phương tiện đi lại bất tiện và xảy ra những tai nạn không mong muốn.
Những con đường gom không được tu sửa và xuống cấp trầm trọng. (Ảnh: Sưu tầm)
❌ Khả năng thanh khoản thấp
Đối với những thửa đất hay căn nhà nằm vùng ven cao tốc nhưng không nằm trong điểm kết nối với cao tốc thường có tính thanh khoản cực thấp do những nhược điểm kể trên gây ra. Nếu người muốn mua thì họ cũng dựa vào điểm yếu mà ép giá với người bán. Vì nếu mua trúng vị trí không có điểm nối cao tốc thì việc bán ra khá khó khăn.
✔️Vậy, có nên mua đầu tư dự án nhà đất gần đường cao tốc không?
Từ những ưu nhược điểm, anh chị nghĩ mình có nên đầu tư dự án gần cao tốc hay không? Điều gì xảy ra nếu anh chị lỡ xuống tiền đầu tư một dự án xấu?
Đáp án cho câu hỏi trên đó là khi anh chị chưa trang bị đầy đủ kiến thức và lúc mua chỉ răm rắp nghe theo môi giới. Nếu môi giới BĐS nói: “Lô đất này cách nơi quy hoạch cao tốc chỉ 200m, nếu giờ anh chị đầu tư sau này dự án cao tốc hình thành sẽ lại khả năng sinh lời lớn ạ.”
Chỉ với một câu nói chắt nịch từ môi giới cũng đã đủ khiến các anh chị phải nghe theo. Không có kiến thức, anh chị sẽ khó nhận định lời nói của môi giới có thật sự là đúng tất cả hay không và sẽ bỏ qua một số yếu tố quan trọng sau:
- Vị trí khu đất mua đầu tư có gần với vị trí ra vào cao tốc không?
- Nếu lô đất gần đường cao tốc thì nên mua lô đất trong phạm vi bao nhiêu km?
Gợi ý cho anh chị là có thể mua trong phạm vi từ 200m đến 1km
- Lô đất cần mua đầu tư có tính pháp lý, quy hoạch rõ ràng, minh bạch không?
- Mức giá mua đất gần cao tốc phải rẻ hoặc không cao hơn giá thị trường tại thời điểm đó.
- Nhà đất ngay mặt tiền đường cao tốc có gần trạm vé hay không?
Nếu anh chị xác định rõ các yếu tố thì nên mua đất gần cao tốc.
Hơn nữa, những anh chị nào đang đầu tư dự án BĐS gần các cao tốc đang chuẩn bị triển khai thì cần phải xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Cũng bởi vì sẽ không biết khi nào anh chị sẽ nhận được thông báo thu hồi làm đường gom cao tốc (nó chưa được cập nhật trên bản đồ QHSDĐ, KHSDĐ, Quy hoạch xây dựng hiện tại) hay đất bạn thuộc các quỹ đất lợi thế.
Ví dụ điển hình mà HomeNext sưu tầm được sẽ giúp anh chị nhận rõ hơn về vấn đề mua dự án gần cao tốc như sau:
Có một vị khách tên An gửi cho một bạn Sales BĐS tên Thanh số thửa đất và yêu cần bạn kiểm tra thông tin quy hoạch.
Cụ thể là 2 lô đất anh An đã mua trong giai đoạn 2021 tại thị xã Phú Mỹ, giá nhập loanh quanh 600 -700tr/m, ngang 23m (có lô góc). Thời điểm mua thì chưa có bản vẽ hướng tuyến chuẩn của Cao Tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (BHVT).
Lúc này khi xin 2 loại chứng chỉ QUY HOẠCH do sở TNMT hoặc Phòng quy hoạch đô thị cấp thì đất hoàn toàn vẫn sạch như hình dưới:
- Hình 1 là Quy hoạch sử dụng đất 2030 là đất ở
Ảnh: Sưu tầm
- Hình 2 là Kế hoạch sử dụng đất 2022 là đất ở
Ảnh: Sưu tầm
- Hình 3 là Quy hoạch xây dựng Nông thôn mới cũng là đất ở.
Ảnh: Sưu tầm
Và cũng trong thời điểm này, vẫn chưa có QHXD Phân khu 1/2000.
Đến T8/2022 khi cao tốc BHVT chuẩn bị được triển khai thì anh An nhận được thông báo lên làm việc về triển khai đường dẫn lên cao tốc BHVT. Đường này cắt hết đất của anh An như hình bên dưới:
- Hình 4 là bản vẽ hướng tuyến đường dẫn của cao tốc thì Toang.
Ảnh: Sưu tầm
Từ ví dụ của anh An, chúng ta cần phải thật cẩn thận không nên mua quá gần cao tốc. Mặc dù có tiền đền bù hoặc tái suất định cự. Tuy nhiên, nó cũng chẳng thấm tháp là bao.
Không chỉ có ví dụ của anh An, mà còn rất nhiều trường hợp những nhà đầu tư chạy theo cơn sốt đất ảo để mua dự án gần cao tốc để đầu tư.
Như trường hợp của ông Nguyễn Văn Long, ngụ tại thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu). Ông cho biết đang phân lô khu đất rộng hơn 7.000m2, vốn là đất trồng bơ của gia đình để bán. Mỗi lô đất có diện tích 150m2, được ông Long rao bán với giá 17 triệu đồng/m2. Song, sau khi được tìm hiểu, khu đất ông Long chào bán nằm khá xa tuyến cao tốc dự kiến làm, giá đất khu vực này hiện chỉ dưới 10 triệu đồng/m2.
Tương tự, bà Tô Thị Thúy hiện ngụ tại huyện Long Thanh (Đồng Nai), là một nhà đầu tư thứ cấp vừa mua được 3 lô đất rộng hơn 1.000 m2 sát tuyến Quốc lộ 50. Bà Thúy cho biết : “Tôi hy vọng giá đất còn tăng mạnh. Và chỉ sau một tuần, đã có người trả tôi chênh giá mua ban đầu tới 1,2 tỷ đồng, nhưng tôi chưa bán vì còn chờ lên nữa”.
---------------------
Qua những ví dụ trên có thể thấy, việc ăn theo những dự án phát triển hạ tầng như hiện nay đã đẩy thị trường BĐS vào cảnh sốt ảo do giới đầu tư thứ cấp gây ra.
Đối với những dự án BĐS muốn nó có khả năng sinh lời hay phát triển mạnh chỉ có thể được xây dựng ở những tuyến đường hiện hữu dân cư. Còn với cao tốc, không được kinh doanh hay buôn bán gì thì làm sao mà có thể sinh lời. Chưa kể, đất quanh khu vực các tuyến cao tốc đi qua đều là đất trồng cây công nghiệp và cây lâu năm, không được phép xây dựng.
Những dự án mới chỉ được chính quyền đồng ý cho doanh nghiệp khảo sát, chưa tiến hành các thủ tục khác theo quy định. Trong khi người dân, cò đất, đã đổ về mua đất xung quanh với kỳ vọng sẽ lên giá. Chỉ sau một thời gian ngắn, giá đất tại đây đã xuống thảm hại, nhiều người trót mua “khóc dở, mếu dở”.
✔️Kết luận
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khuyến cáo, các nhà đầu tư: “Không nên chạy theo tâm lý đám đông. Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không. Đồng thời, những công trình hạ tầng có thời gian chuẩn bị rất lâu, nếu mua đất trong cơn sốt, rất có thể sẽ bị om vốn, thậm chí lỗ lớn”. (Nguồn: baodautu.vn)
Liên hệ đến Bình Dương, hiện tại tỉnh đang cho xây dựng những tuyến cao tốc như cao tốc Mỹ Phước Tân Vạn, cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cao tốc Đồng Phú – Bình Dương, cao tốc trên cao,… Đây là những tuyến đường trọng điểm giúp giải quyết nhanh vấn đề lưu thông, giao thương giữa các khu công nghiệp Bình Dương và các khu vực lân cận.
Cao tốc Mỹ Phước Tân Vạn tại Bình Dương.
Trong tương lai, khi các dự án cao tốc được hoàn thành, sẽ tạo ra những giá trị lớn về kinh tế và đặc biệt trong đó là những dự án BĐS gần cao tốc cũng sẽ được phát triển mạnh mẽ. Cho nên, nếu anh chị có ý định đầu tư trong khu vực gần cao tốc cần phải cân nhắc thật kỹ về các yếu tố để không phải xuống tiền một cách uổng phí để rồi “tiền mất tật mang”.
Và cách tốt nhất để lựa chọn một dự án BĐS để đầu tư ở Bình Dương là chọn những dự gần khu vực dân cư sầm suất, hạ tầng đồng bộ nhằm giúp anh chị tạo ra khoản sinh lời hấp dẫn mà không cần lo ngại quá nhiều.
Vậy, nên đầu tư dự án bất động sản Bình Dương nào? Hãy tải xem ngay danh sách các dự án Bình Dương năm 2022 MIỄN PHÍ bên dưới đây:
▶️Liên hệ ngay để được tư vấn về các dự án tại Bình Dương
▶️Tìm hiểu thêm những nội dung khác:
- Hướng dẫn cách tìm kiếm, lựa chọn thị trường đất nền cho nhà đầu tư
- 5 tiêu chí lựa chọn đất nền giúp nhà đầu tư sinh lời cao
- Hướng dẫn cách thương lượng giá cả và đặt cọc khi mua nhà đất
Truy cập Website: HomeNext hoặc đăng ký kênh Youtube của HomeNext để theo dõi những tin tức mới nhất về thị trường BĐS Bình Dương.
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.