Chắc hẳn ai trong số các anh chị đều cảm thấy lo lắng khi lần đầu mua nhà đất để đầu tư. Anh chị thường sẽ tự hỏi “Liệu lô đất mình mua đầu tư có khả năng sinh lời trong thời gian tới không?”; “Làm sao để biết chính xác vị trí lô đất mình mua?”; hay “Lô đất đang thế chấp làm thế nào để mua được”;… Để trả lời cho những thắc này, anh chị hãy đọc ngay bài viết bên dưới đây.
Tải MIỄN PHÍ ngay Danh sách dự án đất nền tại Bình Dương 2022 bên dưới đây:
------------------
1. Vị trí lô đất mà môi giới dẫn tôi đến có đúng trên giấy chứng nhận không?
Khi mua nhà đất qua môi giới, điều mà anh chị quan tâm nhất chính là vị trí của lô đất mà môi giới dẫn anh chị xem khớp trên giấy chứng nhận hay không? Vậy thì anh chị phải kiểm tra ngay.
Sẽ có 2 cách xác định vị trí lô đất:
- Cách 1: dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dáng lô đất để xác định.
- Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định.
Ứng dụng Chuyển hệ tọa độ VN2000 trên CH Play giúp anh chị xác định vị trí thửa đất.
Với cách thứ 2, anh chị chỉ cần vào CH Play gõ từ khóa “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84”.
Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.
Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:
- Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên;
- Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.
Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất.
Anh chị có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin. Anh chị hãy nhấp tải NGAY TẠI ĐÂY.
Ngoài ra thì ứng dụng này cũng có trên App Store dành những anh chị dùng hệ điều hành IOs
Rất đơn giản phải không ạ? Và nếu anh chị đang đầu từ nhà đất tại Bình Dương và muốn kiểm tra thông tin quy hoạch. Anh chị hãy nhấp xem ngay bài viết bên dưới đây:
2. Hợp đồng cọc không công chứng có đảm bảo tính pháp lý không?
Theo Điều 328 bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về việc đặt cọc rằng:
1.Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Như vậy, trên phương diện pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Và trường hợp các bên chỉ ký giấy tay thì HĐ đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, để an toàn hơn hoặc khi tham gia tố tụng tại tòa án thì luật sư khuyến khích các bên nên công chứng HĐ đặt cọc. Bởi vì, nó sẽ là chứng cứ thuyết phục nhất khi có tranh chấp xảy ra. Còn hợp đồng cọc giấy tay sẽ có một bên cho rằng có chữ ký giả và phải giám định chữ ký. Như vậy, sẽ dễ phát sinh ra tranh cãi giữa các bên.
Thế thì, thay vì đợi xảy ra sự việc mới công chứng, thì ngay từ đầu hãy làm thủ tục công chứng để tránh rắc rối về sau.
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y;
- CMND và hộ khẩu bản gốc;
- Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn);
- Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/chồng vắng mặt.
Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ trả một khoản phí.
Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng. Và việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.
3. Lô đất cần mua đang thế chấp ngân hàng, tôi sẽ mua bằng cách nào?
3.1. Người mua không vay ngân hàng
Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn như sau:
- Phương án 1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng.
Với phương án này, người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng. Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng.
Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng.
- Phương án 2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng.
Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày đó, hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Sau đó sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.
Khi đó, ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.
Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.
3.2. Trường hợp người mua vay ngân hàng
Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.
Sau đó, người mua sẽ tiến hành gửi hồ sơ để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm:
1.CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của hai vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y).
2.Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo).
3.Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.
4.Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,... (nếu có)
5.Sổ nhà đất thế chấp (photo).
Khi có thông báo cho vay, người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự phương án 1 của mục 3.1
Cách vay vốn ngân hàng giảm thiểu rủi ro tài chính
4. Mua đất giá 1 tỷ nhưng người bán chỉ ghi trên hợp đồng 100 triệu phải xử lý như thế nào?
Điều này là bình thường vì hầu hết ngoài thực tế các giao dịch chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:
|
Thuế TNCN = 2%*Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất |
Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.
Tải MIỄN PHÍ ngay Danh sách dự án đất nền tại Bình Dương 2022 bên dưới đây:
5. Khi ra công chứng chuyển nhượng tôi đã giao gần hết tiền vậy tôi lấy gì để đảm bảo an toàn?
Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.
Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:
1.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
2.Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)
3.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc).
Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:
1.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc).
2.Giấy chứng nhận (photo công chứng)
3.Tờ khai lệ phí trước bạ
4.Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ.
Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.
6. Tôi muốn tên tôi ở trang 1 giấy chứng nhận luôn thay vì cập nhật ở trang 3-4 có được không?
Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TPHCM thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới.
Nguồn: Sưu tầm
Kết luận
Trên đây là 6 câu trả lời cho những thắc mắc của anh chị trong việc đầu tư nhà đất. Từ đây, anh chị sẽ không còn phải lo lắng khi chọn lựa đất nền tốt và xem xét kỹ lưỡng các khâu trước khi ký hợp đồng mua bán. Chúc anh chị thành công.
Và nếu như anh chị đang muốn tìm đất nền tại Bình Dương để đầu tư. Hãy tải ngay Danh sách dự án đất nền Bình Dương năm 2022 HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ bên dưới đây:
👉Tìm hiểu những kinh nghiệm đầu tư đất nền khác:
- Hướng dẫn cách tìm kiếm, lựa chọn thị trường đất nền cho nhà đầu tư
- 5 tiêu chí lựa chọn đất nền giúp nhà đầu tư sinh lời cao
- Hướng dẫn cách thương lượng giá cả và đặt cọc khi mua nhà đất
Truy cập Website: HomeNext hoặc đăng ký kênh Youtube của HomeNext để theo dõi những tin tức mới về thị trường bất động sản Bình Dương.
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.