Trên thị trường hiện nay, nhu cầu mua đất để ở hoặc kinh doanh là rất lớn. Nhưng để đảm bảo các giao dịch diễn ra một cách an toàn, khách hàng cần nắm rõ những quy trình cụ thể khi làm thủ tục mua bán đất. Từ đó hạn chế những rủi ro và tổn thất có thể xảy ra.
Trong phần chia sẻ này có sử dụng khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và “mua đất/bán đất/sổ” thường dùng ngoài thực tế.
Các câu hỏi dưới đây luôn là những vấn đề mà khách hàng trăn trở khi mua đất lần đầu. Nội dung sau sẽ cung cấp các giải pháp hiệu quả giúp khách hàng tháo mắc những khó khăn này.
1.LÀM THẾ NÀO ĐỂ XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ LÔ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN?
Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản vì đa phần trên giấy chứng nhận sẽ có số nhà.
Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có 2 cách xác định vị trí lô đất ngoài thực tế:
- Cách 1: dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dáng lô đất để xác định.
- Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định
Ứng dụng chuyển hệ VN2000
Để tải ứng dụng này gõ key words “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84” trong CH Play. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.
Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:
- Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên.
- Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.
Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất.
Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin.
2.HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CÓ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHÔNG?
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y.
- CMND và hộ khẩu bản gốc.
- Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn).
- Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/chồng vắng mặt.
Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ trả một khoản phí. Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng.
.jpg?width=900&name=mua-ban-dat(1).jpg)
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này “mặc nhiên” sẽ được coi có giá trị pháp lý.
Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.
3.LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA LÔ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG?
3.1.Người mua không vay ngân hàng
Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn:
Phương án 1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng
Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng. Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng.
Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng.
Phương án 2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng
Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày công chứng hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Hai bên sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.
Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản. Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng đất.
Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.
.jpg?width=900&name=mua-ban-dat(3).jpg)
Trường hợp đất đang thế chấp cần thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng
3.2.Trường hợp người mua vay ngân hàng
Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.
Sau đó, người mua sẽ tiến hành gởi hồ sơ để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm:
1.CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)
2.Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)
3.Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.
4.Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,... (nếu có)
5.Sổ nhà đất thế chấp (photo)
Khi có thông báo cho vay người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự phương án của mục 3.1
4.NÊN XỬ LÝ THẾ NÀO KHI MUA ĐẤT GIÁ 1 TỶ NHƯNG NGƯỜI BÁN CHỈ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG 100 TRIỆU?
Điều này là bình thường vì hầu hết ngoài thực tế các giao dịch chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:
Thuế TNCN = 2% * Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất
Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng chuyển nhượng đất công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.
.jpg?width=900&name=mua-ban-dat(2).jpg)
Cần lưu ý thuế TNCN trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tải ngay bảng giá đất Bình Dương năm 2022
5.CẦN DỰA VÀO ĐÂU ĐỂ ĐẢM BẢO AN TOÀN TRONG LÚC CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG KHI ĐÃ GIAO GẦN HẾT TIỀN?
Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.
Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:
Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:
Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.
.jpg?width=900&name=mua-ban-dat(4).jpg)
Đất đai là tài sản giao dịch có giá trị lớn
6.TÊN CHỦ SỞ HỮU GHI TRÊN TRANG 1 GIẤY CHỨNG NHẬN THAY VÌ CẬP NHẬT Ở TRANG 3-4 CÓ ĐƯỢC KHÔNG?
Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TPHCM thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới.
Có thể thấy rằng, hoạt động mua bán bất động sản nói chung và mua bán đất nói riêng được xem là giao dịch có giá trị tài sản lớn. Chính vì vậy, khách hàng cần lưu ý và tìm hiểu kỹ để tránh mọi rủi ro, cũng như tranh cấp về sau mà phải cẩn thận và tính toán kỹ trước khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Hi vọng từ những thông tin cung cấp trên đây đã giúp cung cấp cho anh/chị những lưu ý hữu ích khi có ý định mua đất lần đầu. Từ đó, hạn chế những rủi ro và tổn thất có thể xảy ra.
Nguồn: banker có gì vui?
Tải MIỄN PHÍ bảng giá đất Bình Dương năm 2022 ngay bên dưới đây:
Liên hệ ngay đến số Hotline của HomeNext để được tư vấn chi tiết về các dự án nổi bật
>>>Xem thêm những bài viết liên quan khác:
1.Thủ tục mua bán nhà đất - Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất
2.Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất - Tìm hiểu về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất mới nhất
3.Cách kiểm tra sổ đỏ và sổ hồng - Hướng dẫn cách kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng thật - giả
4.Đất không có sổ đỏ - Đất không có Sổ đỏ được phép bán không?
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.