Bất động sản Việt Nam trải qua nhiều sự biến đổi theo chu kỳ trước khi có sóng BĐS, đỉnh sóng, đóng băng. Nó tạo những đợt “sốt đất” trên thị trường, kinh điển nhất vào năm 1996, 2006 và 2016.
Bài viết này sẽ giúp anh chị hiểu rõ thêm về tình hình nhà đất Việt Nam trong những đợt sốt đất. Từ đó có cái nhìn rõ ràng hơn khi đầu tư đất nền.
Đầu những năm 1990, khi Việt Nam bắt đầu được công nhận là kinh tế tư nhân. Có sự du nhập tài liệu kinh tế thị trường TBCN, lịch sử cận đại của bất động sản Việt Nam cũng bắt đầu hình thành.
Trước đây, khi mua bán nhà đất, người dân chủ yếu mua bán bằng giấy tay, giấy chứng nhận phân đất cung cấp bởi các cơ quan, xí nghiệp, hợp tác xã nhà nước. Mãi đến năm 1993, Luật đất đai chính thức ra đời, nhà đất người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ Đỏ).
Cũng trong thời kỳ này, những cơn Sốt Đất đầu tiên bắt đầu hình thành ở khu vực Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh vào năm 1992 – 1994. Khi đó, đất thổ cư được mua bằng vàng, tiền, tính bằng cây, lượng. Nhiều nhà môi giới xuất hiện có xuất thân từ phú hộ lâu năm làm buôn bán vàng, xăng dầu, vải,…
Những môi giới này bán những lô đất đẹp chỉ để mua chiếc xe Honda DD, Dream, thời đó mua được như thế là phải giàu có lắm. Mỗi lần đem ra chạy nghe được tiếng xe êm êm, còn ở nhà thì lau chùi, phủ mền cẩn thận, lâu lâu mở ra ngắm cả ngày.
Mỗi đợt sóng đất trôi qua, khi nhìn lại những đồ vật như Tivi National, đài AKAI, tủ lạnh, xe máy,… quy đổi trước đấy, cả mảnh đất nhiều người vẫn còn cảm giác suýt xoa tiếc rẻ rồi tự hỏi “Sao giá đất lên cao thế? Đất giờ giá trị thế?”.
Thậm chí, ngay cả các cán bộ được phân nhà ở thành phố lớn đem bán lại cho Việt kiều, dân xuất khẩu lao động trở về quê hương. Để sau này khi con cái lên thành phố để học tập ở lại lập nghiệp, họ mới nhận ra và thấy tiếc những gì đã từng có được thật sự giá trị mà để vụt qua. Vì vậy, đến năm 1996, người ta mới nhận thấy được giá trị thiệt sự của bất động sản. Những cơn sốt đất từ đây cũng chính thức triển sang giai đoạn mới.
Đầu tiên phải kể đến đợt sóng đất quy mô lớn trong giai đoạn 1996 – 1998.
Năm 1995, Việt Nam chính thức mở cửa với Thế giới, bình thường hóa với Mỹ, gia nhập khối ASEAN. Từ đây, Việt Nam đã bắt đầu tiếp xúc với thế giới tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên.
Trọng điểm là khu vực phía Nam, thành lập trường Đại học Kinh tế TP.HCM. Phía Bắc thành lập trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hai ngôi trường đã đưa ra giáo trình giảng dạy đầu tiên và đã có lớp doanh nhân đầu tiên cho Việt Nam. Đó chính là những doanh nhân công ty TNHH với nghề tiếp viên hàng không, cán bộ bưu điện – viễn thông, nhân viên văn phòng đại diện, lãnh sứ quán, tổ chứ phi chính phủ (NGO),…
Từ đây mà đồng Dollar xanh cũng được ưa thích dùng nhất. Bất động sản liên tiếp tạo ra những đợt sóng đất gấp 2, gấp 3, thậm chí gấp 5 lần giá trị kể từ khi mở cửa.
Trong thời kỳ Việt Nam chưa mở cửa hòa nhập với thế giới. Việt Nam vận hành đất nước dưới nền kinh tế kế hoạch tập trung, cán bộ, công nhân viên chức được phân nhà. Cuộc sống ở các thành phố, nông thôn trải qua êm đềm với tổ chức hợp tác xã và cư dân phân tán.
Lúc đấy, chưa có kinh tế tư nhân, không có sự khuyến khích buôn bán. Dù ở nhà mặt phố hay trong hẻm cũng chẳng khác gì. Phòng khách luôn nằm ngay giữa mặt tiền nhà. Ngày nay thì chúng thật sự lạ lẫm vì hầu hết chúng dành cho người dân sử dụng mặt tiền ngôi nhà để buôn bán kiếm tiền mỗi tháng.
Phía các sinh viên thuộc thập niên 90 – 95, sau khi tốt nghiệp sẽ được phân công tới các cơ quan, cơ sở quốc doanh khắp các tỉnh thành. Lúc đó trường đại học ít, sinh viên cũng không có nhiều. Và gần như không có di dân cơ học.
Cho nên, giá nhà đất chỉ mới bắt đầu có biến động khi nền kinh tế bắt đầu vận hành. Từ đây, hình thành lớp kinh tế tư nhân, dòng vốn ngoại bắt đầu rót vào. Các khái niệm vi mô, vĩ mô cũng bắt đầu được áp dụng. Dần dần, tư liệu sản xuất gốc bất động sản được thừa nhận, là tài sản lớn nhất của đời người.
Tải MIỄN PHÍ tài liệu danh sách dự án đất nền Bình Dương năm 2022 bên dưới đây:
Ngay từ khi những sinh viên lớp đầu tốt nghiệp không có sự phân tán về các cơ quan mà ở lại thành phố để lập nghiệp. Điều đó thể hiện rõ nét làn sóng di dân đầu tiên, nhưng chỉ có khoảng 10 – 20 nghìn người di cư 1 năm. Khác biệt so với năm 2020, tốc độ di cư ở Hà Nội và Tp.HCM đã tăng 300 – 500 nghìn người 1 năm và chưa kể người nước ngoài, con số này sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Với tốc độ đô thi hóa cao nhưng tốc độ xây dựng dự án nhà ở cao tầng hiện đại hóa còn chậm. Nhà ở của dân chủ yếu là nhà kiểu cũ 3 – 4 tầng, nên hệ số sử dụng đất/km2 ở các thành phố lớn không cao.
Đa phần những người di dân là người tri thức, người giàu ở các địa phương khác, người nước ngoài,…số lượng tăng nhanh hơn nhiều so với việc tăng thu nhập tịnh tiến theo năng suất lao động bình quân. Dẫn đến, giá nhà đã vượt xa với lớp trẻ, dù là người đã định cư tại thành phố 10 năm hay 20 năm cũng khó mà tiếp cận mua nhà.
Nhắc đến đây, làm chúng ta nhớ lại một doanh nhân, người được xem là người giàu nhất Việt Nam có tài sản BĐS nhiều nhất từ 1992 – 1996. Đó chính là doanh nhân người Việt gốc Hoa - Tăng Minh Phụng
|
Ông Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng dệt may xuất khẩu. Lúc ấy, ngành may được xem là ngành “Mũi nhọn xuất khẩu” thu về ngoại tệ đầu tiên sau ngành dầu khí với mức cán mốc 1 tỷ đô xuất khẩu của Việt Nam. Đang ở trên đỉnh cao của sự nghiệp thì một biến cố bất ngờ ập đến. Cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 đã khiến cho thị trường xuất khẩu chính Đài Loan, Hàn Quốc của công ty Minh Phụng gặp khủng hoảng. Lúc đấy, thị trường BĐS chưa đóng băng nhưng lại bị các ngân hàng siết nợ cùng một lúc. Ông cùng công ty không có được sự trợ giúp từ Chính Phủ và đanh bị bắt và phán tử hình. >>> Có thể nói, Tăng Minh Phụng là người có nhiều ý tưởng phát triển BĐS rất nhạy bén. Lúc bấy giờ, tổng giá trị BĐS của ông ước chừng 20 nghìn tỷ. Đây là con số cực lớn khi mà hầu hết cả nước đang còn rất nghèo, cũng chỉ 4 ngân hàng nhà nước và một vài ngân hàng thương mại. Nhưng điều không may nhất chính là ông sinh ra không đúng thời điểm, đã làm lỡ đi nhiều thứ nuối tiếc. |
Trong năm 1996, là năm của các hãng Honda, LG, Samsung, Toyota bắt đầu đặt nhà máy láp ráp tại Việt Nam. Nhân vật được kể đến trong giai đoạn này là Vũ Văn Tiền.
|
Ông là người góp vốn với Honda Việt Nam mở nhà máy năm 1997. Ông hiện giờ là chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, chủ ngân hàng An Bình. Mới đây muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành. Doanh nhân Vũ Văn Tiền của tập đoàn GLEXIMCO |
Đến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra nặng nề ở Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và các nước Đông Nam Á. Thời điểm này, Việt Nam vẫn chưa hội nhập thị trường tài chính, chưa có sàn chứng khoán nên không chịu tác động gì nhiều. Là ngôi sao mới của Châu Á có thị trường lao động rẻ, nhiều khu công nghiệp bắt đầu hình thành.
|
Lần đầu tiên phải kể đến KCN do hai chị em ruột thành lập: Khu công nghiệp Tân Tạo (phía Nam – Đặng Thị Hoàng Yến) và khu công nghiệp Kinh Bắc (phía Bắc – Đặng Thành Tâm). Ngoài ra, còn có các KCN khác mở ra ở Hà Nội, tp.Hồ Chí Minh và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên. Kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997. Thời huy hoàng của chị em Đặng Thị Hoàng Yến và Đặng Thành Tâm |
Cũng trong năm 1997, một doanh nghiệp lớn về BĐS đã xuất hiện tại Việt Nam – công ty Phú Mỹ Hưng.
|
Phú Mỹ Hưng là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Công ty đã đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng Đại lộ Nguyễn Văn Linh và xây khu đô thị tiêu biểu đầu tư kể từ khi đất nước thống nhất. Công ty Phú Mỹ Hưng chào bán sản phẩm thành công ra Hà Nội cho thế hệ doanh nhân đầu tiên giai đoạn 1999 - 2001. Phú Mỹ Hưng xin giấy phép năm 1993. Nhưng tới năm 1995 – 1996 mới thành hình tuyến đường Nguyễn Văn Linh xuyên đầm lầy định hình dự án. >>> Chính những điều trên đã cho thấy, năm 1997 là năm thành công nhất của Phú Mỹ Hưng. Công ty đã đào tạo ra đội ngũ chuyên viên bất động sản chuyên nghiệp đầu tiên. Áp dụng phương pháp Marketing, định giá định vị sản phẩm. Để từ đó, lớp nhân viên đã được đào tạo là những lãnh đạo các tập đoàn BĐS tại Việt Nam. Công ty Phú Mỹ Hưng trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam |
Đến năm 2000, doanh nhân làm nước khoáng – Vũ Quang Hội Bitexco đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ. Ông đã gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất sau cuộc khủng hoảng tài chính 1997. Và tòa nhà cao 20 tầng hiện đại đầu tiên ở đường Nguyễn Huệ chính thích được xây vào năm 2002
Trong thời điểm năm 2001, nổi nhất có thể kể đến là Vinperl Nha Trang. Đây là dự án đầu tư xây dựng, bất động sản đầu tiên của VinGroup do doanh nhân Phạm Nhật Vượng làm chủ tịch. 3 năm sau, tập đoàn khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu nhưng lại bán một tòa cho Techcombank lấy tiền mặt. Từ đây hình thành lên mối quan hệ Vin-Tech
Từ những điều được kể về làn sóng bất động sản 1996, đã cho chúng ta rất nhiều bài học quý giá.
- Học cách buôn bán, chăm chỉ sản xuất. Khi có dư dả thì hãy tính đến việc tìm hiểu mua nhà đất. Tích lũy bất động sản lâu dài thì giá luôn tăng.
- Không quá làm dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS sẽ xảy ra nhiều hệ lụy:
+ Dễ mất tính thanh khoản khi giá đột ngột giảm và không bán được
+ Mất sạch vốn liến, không thể trả nợ còn dẫn đến tù tội nếu gặp đúng những năm thị trường đóng băng.
- Bài học cho những người trẻ có trình độ chuyên môn, lương cao:
+ Dành thời gian tìm hiểu kỹ về đầu tư nhà đất.
+ Cân nhắc việc lựa chọn mua căn hộ, nhà đất tại thành phố khi chưa có đủ tài chính
+ Nên chọn phân khúc đất nền vùng ven, ngoại tỉnh có pháp lý đẹp, tiềm năng, vừa túi tiền
>>> Bằng cách này, anh chị sẽ mua để dành như tài sản tích trữ. Đợi 4 – 5 năm tới chu kỳ mới sẽ có thể bán chuyển đủ tiền để mua nhà thành phố an cư.
▶️Trên đây là nội dung lược sử về thị trường bất động sản Việt Nam. Xem tiếp những phần tiếp ngay bên dưới đây.
Đọc tiếp: Bất động sản Việt Nam - Làn sóng bất động sản thứ 2 (2016)
Anh chị đang có nhu cầu tìm hiểu về thị trường đất nền tại Bình Dương. Hãy tải ngay danh sách các dự án đất nền Bình Dương 2022 HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ bên dưới này.
👉Liên hệ Hotline để được tư vấn chi tiết vế dự án:
Truy cập Website: https://homenext.vn hoặc đăng ký kênh Youtube của HomeNext để theo những tin tức mới nhất về thị trường bất động sản Bình Dương