Năm 2016, Việt Nam đón làn sóng đầu tư bất động sản lần thứ ba. Các chủ đầu tư không chỉ đến từ nguồn trong nước mà còn cả các nước Đông Nam Á. Tại thị trường bất động sản Việt Nam, họ tập trung chủ yếu nguồn lực vào tầng lớp trung lưu và thượng lưu.
I.Lời mở đầu
Tại Việt Nam, các trụ cột kinh tế đều là IPO lớn ở thời sơ khởi thị trường chứng khoán để có SIÊU VỐN và lãi khủng bằng những ưu đãi đất vàng giá rẻ. Xây chất lượng thấp dần đều và bán giá cao (làm thương hiệu giỏi).
Vì vậy tới lúc các trụ cột kinh tế cần thể hiện trách nhiệm xã hội của mình, đầu tư vào sản xuất – dịch vụ xuất khẩu. Dự án nhà xã hội giúp người dân an cư lạc nghiệp góp phần nâng cao vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong nền kinh tế Thế giới.
Hiểu về sự tác động trực tiếp của khủng hoảng Kinh tế thế giới đến Việt Nam, suy giảm do tính chu kỳ TÊ GIÁC XÁM. Nổ bong bóng nợ VOI TRẮNG kết thúc của một chu kỳ nợ dài hạn.
“Nâng cấp kiến thức sẽ giúp chúng ta kiếm thêm tài sản và bảo vệ tài sản của mình khi hiểu nguyên nhân bản chất ở mỗi cuộc khủng hoảng đó là: kết thúc của một chu kỳ phát triển nóng, biến cố từ một xung đột địa chính trị - chiến tranh, khủng hoảng dịch bệnh hay động đất bất ngờ”.
Chúng ta thường thần tượng và thần thánh hóa các ông chủ tập đoàn, thật ra những ông chủ tập đoàn cũng là con người. Đều có một quá trình củng cố, chắt chiu tài sản cá nhân ban đầu cẩn trọng. Cùng với kiến thức cũng như khả năng quản trị của mình, họ quản lý và dẫn đầu toàn bộ nhân viên, đó là NHÂN HÒA.
Hầu hết đi lên ban đầu cũng từ doanh nghiệp nhỏ và vừa: sản xuất mì gói, nước khoáng, lắp ráp xe máy v.v… Nhưng sau đó họ bật lên thành ông lớn thông qua huy động vốn đại chúng từ thị trường chứng khoán, đó là ĐỊA LỢI.
Và họ chớp được thời cơ lớn sinh ra trong những lúc chuyển giao của mỗi chu kỳ suy thoái rồi phục hồi trở lại (sự nén lại và bật lại của lò xo kinh tế) - đó là THIÊN THỜI đi thôn tính M&A trong khủng hoảng thành người khổng lồ.
Nâng cấp kiến thức sẽ giúp nhà quản trị kiến tạo và bảo vệ tài sản sau các cuộc khủng hoảng kinh tế
Chính vì vậy, các tập đoàn kinh tế hàng đầu, gắn liền với mỗi doanh nhân bất động sản lớn hầu hết có kèm một ngân hàng đi theo cùng hậu thuẫn làm nền tảng.
Tìm hiểu những dự án bất động sản đất nền tại Bình Dương năm 2022 bằng tải MIỄN PHÍ tài liệu dưới đây
II.Những câu chuyện ví dụ về kinh tế BĐS mốc 2016
Tuy mỗi kỳ là khác nhau nhưng càng về sau, các chu kỳ kinh tế vĩ mô của Việt Nam nói chung và thị trường chứng khoán, bất động sản nói riêng sẽ ngày càng nhạy cảm với tình hình kinh tế thế giới.
Nguyên nhân do sự hội nhập sâu rộng của kinh tế Việt Nam vào kinh tế thế giới. Sự gia tăng quỹ ngoại, doanh nghiệp ngoại đầu tư vào Việt Nam và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn.
Chính phủ muốn nền kinh tế phát triển vững vàng qua mỗi kỳ khủng hoảng thì cần quan tâm phát triển hơn nữa doanh nghiệp siêu nhỏ, vừa và nhỏ trong nước. Để gia tăng thực lực kinh tế quốc gia chứ không chỉ dựa vào doanh nghiệp FDI và các tập đoàn.
Mốc năm 2016 (Vàng 36tr /lượng , USD 22.000 đ /USD, thu nhập bình quân đầu người 2.172USD/năm)
Thế giới bước vào cuộc khủng hoảng tài chính 2008, giới tài chính gọi hậu quả của vỡ bong bóng nợ VOI TRẮNG. Cộng kèm việc lơ là bỏ qua các cảnh báo kết thúc của một chu kỳ phát triển nóng TÊ GIÁC XÁM.
Khủng hoảng tài chính 2008 để lại rất nhiều tổn thất cho nền kinh tế toàn thế giới
Bên cạnh đó, kết thúc một chu kỳ nợ dài hạn tại Mỹ - nổ bong bóng tín dụng (nợ dưới chuẩn chủ yếu trong BĐS). Khủng hoảng từ Mỹ đã lan ra cả Thế Giới đã gây những tác động to lớn tới các quốc gia trên thế giới.
Nhưng ở Việt Nam sức ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng diễn ra chậm hơn (từ 2010-2012). Sau khi liều thuốc bơm tiền thông qua các gói kích thích kinh tế (tín dụng lãi suất ưu đãi, ân hạn tín dụng dưới chuẩn) Trong năm 2009-2010 khoảng ~150.000 tỷ ( tương đương 6 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối, ngân sách Nhà nước, vốn vay nước ngoài) vào nền kinh tế. Chủ yếu là các tập đoàn nhà nước và tập đoàn bất động sản tư nhân, doanh nghiệp mà nhiều đơn vị sử dụng sai, lãng phí.
Thậm chí nhiều khoản vay được ưu đãi sau đó chuyển thành tiền gửi rồi cho vay lại kiếm lời với lãi suất cao hơn, hoặc ôm vàng, Đô la v.v…Hậu quả gói kích thích kinh tế bị tác dụng phụ là gây lạm phát cao, tăng nhanh nợ xấu, và đẩy lãi suất lên đỉnh 22%, cá biệt 25% (2012).
Bên cạnh đó còn làm tê liệt thị trường tài chính, làm đóng băng thị trường bất động sản 2011-2015. Hậu khủng hoảng nhà nước đã phải xử lý nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng giá trị 0 đồng.
Giai đoạn này đã nổi lên VIN, SUN, Nova, Bitexco, FLC v.v. vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn.
Sự khó khăn là tiêu biểu cho hầu hết các tên tuổi lớn trước đó là Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Kinh Bắc-Tân Tạo, Sacomreal (TTC) v.v…
Nguyên nhân xuất phát từ chính sách đầu tư BĐS dàn trải và ngoài ngành kém hiệu quả. Sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính (đi vay) dẫn đến mất thanh khoản khi thị trường khó khăn.
Đường chân trời TP.Hồ Chí Minh hiện lên tòa tháp Saigon One Tower dang dở bên dòng sông Sài Gòn như một vết sẹo – tổn thương của một chu kỳ cũ, hậu quả của đóng băng thị trường BĐS.
Năm 2010, tòa nhà Bitexco được khánh thành như một bông sen mới vươn lên từ những tháng ngày đen tối khủng khoảng kinh tế thế giới. Thể hiện tính 2 mặt của mỗi thời kỳ, luôn tồn tại những cơ hội trong khủng hoảng, và đó là giai đoạn những anh hùng được sinh ra để vượt lên trên nghịch cảnh.
Bitexco như một bông sen vươn lên giữa những ngày đen tối của kinh tế Việt Nam
Điểm nhấn phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn này là Tập đoàn Samsung. Họ đã tiến hành xây dựng nhà máy sản xuất điện thoại thông minh 2 tỷ USD (dự kiến mở rộng quy mô thêm gấp 2 hoặc gấp 3 lần) tại Thái Nguyên năm 2014.
Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc ký năm 2015 mở đường cho Samsung Thái Nguyên sản xuất điện thoại thông minh cho toàn Thế Giới. Đây là cú hích lớn, tích cực cho các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam vững mạnh hơn.
Samsung giúp kích hoạt một loạt các nhà đầu tư FDI mở rộng trong nước
Từ thời điểm Samsung Thái Nguyên xuất khẩu, Việt Nam không còn thiếu ngoại hối dự trữ là USD nữa. Trong khi ở giai đoạn 2008-2012 các doanh nghiệp trong nước thường xuyên thiếu ngoại tệ thanh toán cho nước ngoài. Còn hành vi mua bán USD ngoài ngân hàng chắc chắn sẽ bị bắt.
Và cũng kể từ đó nền kinh tế chúng ta từ thường xuyên nhập siêu đã chuyển sang xuất siêu nhờ vào đòn bẩy Samsung kích hoạt một loạt các nhà đầu tư FDI mở rộng sau đó.
Sau vài năm đóng băng, chính phủ triển khai gói cứu trợ thị trường bất động sản Việt Nam 30.000 tỷ năm 2013 cho các dự án nhà xã hội và một số chủ đầu tư.
Năm 2013 Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) được thành lập là sáng kiến khoanh vùng làm sạch. Bên cạnh đó là treo lên, thu lại tạm thời các khoản nợ xấu khổng lồ của các ngân hàng thương mại – hậu quả các gói vay kích thích sai đối tượng.
Từ đó công ty xử lý mua lại nợ xấu VAMC đã giúp các nhân hàng thương mại tạm thời khoanh vùng nợ, làm dịu những tổn thất của chu kỳ trước.
Năm 2015 cũng là năm GDP phục hồi cao nhất trong vòng 5 năm trở về trước, số doanh nghiệp đăng ký mới cao nhất từ trước tới năm 2015.
-GDP lần lượt các năm 193 (2015) – 205(2016) - 223 tỷ USD (2017).
-Trên thị trường chứng khoán, chỉ số VnIndex trên đà hồi phục ở mốc ~500->~600 (2015), ~600->~700 (2016), và 1 kỳ bật mạnh năm ~700->~1000 (2017). Mang theo hưng phấn cao độ của năm 2017, VnIndex sớm đạt đỉnh ~1200 (T4/2018) rồi lầm lũi đi xuống.
Cùng với thời điểm công bố thông tin ngưng thông qua 3 đặc khu cũng là báo hiệu kết thúc đỉnh cao nhất của thị trường BĐS trong một chu kỳ. Thị trường đi ngang trong năm 2019-2020 (tất nhiên vẫn có một vài cá biệt đỉnh giá căn hộ nhưng không đại diện cho xu hướng chung của thị trường).
Một số đặc điểm của thị trường tài chính chứng khoán 3 năm này là: ký kết FTA giữa Việt Nam và Liên minh kinh tế Á Âu 2015.
Kỳ vọng TTP có thể được thông qua tạo đà hưng phấn chứng khoán giai đoạn 2016 - 2017 khởi sắc. Nhóm cổ phiếu họ nhà VIN luôn chiếm top đầu tuy có lúc bị thánh gióng ROS của FLC soán ngôi (trong ngắn hạn năm 2016).
Tổng giá trị vốn hóa đạt 70 tỷ USD năm 2016 và vượt kỳ vọng ở năm sau đó năm 2017 tăng 73% so với năm 2016 đạt ~120 tỷ USD (chiếm hơn 70% GDP).
Tỷ phú Phạm Nhật Vượng – người sáng lập tập đoàn VinGroup
Năm 2017 cũng là năm bắt đầu của thị trường chứng khoán phái sinh, tăng trưởng cao của thị trường trái phiếu. Đặc biệt là dòng vốn ngoại đã lên tới 31 tỷ USD đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Ở phía Bắc các trục cao tốc được mở rộng xây mới liên tục như Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội -Lào Cai, Hà Nội -Thái Nguyên, Hà Nội -Lạng Sơn, Hà Nội -Quảng Ninh, Vân Đồn, cầu Nhật Tân, đường Võ Nguyên Giáp v.v.
Ở phía Nam hoàn thành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ. Khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên 2016 đặt tiền đề hạ tầng cho sốt đỉnh ở Quận 2, Quận 9 (TP.Hồ Chí Minh). Bên cạnh đó là kế hoạch làm Vành đai 2, mở rộng quốc lộ 22 và vô số các tin đồn v.v…
Việc cuối năm 2015 doanh nhân Trần Bá Dương - Tập đoàn sản xuất ô tô THACO chính thức tham gia thị trường BĐS. Bằng việc tiếp nhận lại và phát triển dự án Đại Quang Minh – SALA tại Quận 2. Nơi đồng không mông quạnh nhiều năm trước đó, là mồi lửa nhen nhóm cháy lên đợt sốt đất lần này.
Trong những năm BĐS lao đao nhưng sản lượng sản xuất ô tô của THACO thì không ngừng tăng. Do nhu cầu toàn nền kinh tế đối với phương tiện ô tô các loại ở giai đoạn này.
THACO đặc biệt thành công ở khu kinh tế mở Chu Lai và sự may mắn hồi phục toàn cầu của thương hiệu MAZDA, KIA cùng nhiều loại xe khác mà THACO lắp ráp.
THACO KIA là một trong những xưởng lắp ráp ô tô đứng đầu cả nước
Đại Quang Minh SALA xây 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm. Đây là hạ tầng kết nối chính cho các chủ đầu tư khác tham gia phát triển dự án tại Quận 2.
Sang đầu năm 2016 công ty Vin chào bán và tiến hành xây dựng khu đô thị tập trung lớn ở phía nam là Vinhomes Central Park, kế đó là thánh gióng thần tốc VIN BASON.
Vinhomes Central Park là dự án mở đầu năm 2016 của VinGroup
Tiếp đến là các chiến dịch chào hàng rầm rộ hơn 50.000 căn hộ từ 2 dự án này của các sàn đại lý của VIN từ phía Bắc vào.
Cộng với các sàn mới lập tại TP. Hồ Chí Minh đã tạo động lực hồ khởi cho các chủ đầu tư khác bám theo trục hạ tầng Metro hay trục Mai Chí Thọ. Chính thức tạo cơn sốt từ Quận 2 ra Quận 9 từ cuối 2016 tới 2018.
Ở phía bắc 2 đại đô thị cũng được VIN xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011. Năm 2013 bắt đầu giao nhà là Times City và Vinhomes Long Biên Hà Nội.
Và kế đến có thể nói nguyên nhân lớn cho lần sốt đất này là thông báo những kế hoạch và những tin đồn như kế hoạch xây cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch - Đồng Nai sống trở lại, đường vành đai 3, khép kín vành đai 2 v.v.
Tin tức Tập đoàn Tuần Châu mới chỉ làm việc, đề xuất UBND thành phố Hồ Chí Minh các dự án tại Củ Chi (đại lộ ven sông) thì đã làm đất ở đó tuần sau sốt từng ngày.
Tin đồn sắp có cầu Cần Giờ (kế hoạch của tập đoàn Trung Nam), tin đồn Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn lên quận (nhóm đầu cơ tung tin) đã làm giá nhà đất lên gấp đôi, gấp năm lần sau vài tháng.
Và rất nhiều các tin đồn khác mà chủ đầu tư thông qua báo chí đưa ra (thực tế mới chỉ là các đề xuất làm việc như sự kiện Bình Ba gần đây). Giúp BĐS tất cả các quận huyện toàn TP.Hồ Chí Minh giá dậy sóng sốt cao, khác với chu kỳ 2006 thì tập trung chỉ ở khu Nam như Quận 7, Bình Chánh và Quận 2 là chủ yếu.
Tại sao thời nay tin đồn lại có thể tác động đến làn sóng bất động sản Việt Nam? Vì thời điểm này, điện thoại thông minh và mạng xã hội phát triển. Việc cung cấp thông tin không còn là độc quyền của các cơ quan báo chí như năm 2006. Thông tin cũng dễ dàng được tiếp cận trên Smartphone.
Sự phát triển của Smartphone giúp cung cấp nhanh thông tin về thị trường BĐS
Và một số chủ đầu tư, giới đầu cơ đất (nhóm bơm thổi) đã biết phát huy công cụ này cộng với hành động tổ chức các nhóm sang tay. Sang cọc nâng giá ảo cùng với hàng nghìn "phóng viên amator" là môi giới, người bán, người mua thực địa. Họ loan tin làm những người đầu tư theo đám đông, ngây thơ về bất động sản mắc cạn.
Ở chu kỳ 2007 là thời kỳ dòng tiền từ chứng khoán chuyển qua bất động sản, và bắt đầu có làn sóng Nam tiến rõ nét của các nhà đầu tư BĐS phía Bắc.
Còn ở chu kỳ 2016, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân, sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển kinh tế dư dả. Cộng thêm tâm lý hồi phục yên tâm vào thị trường chứng khoán sau đó lan tới BĐS.
Cả dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên) đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng BĐS thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới Việt Nam làm việc, định cư ngày càng nhiều.
Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP.Hồ Chí Minh liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo).
Các chủ đầu tư liên tục ra hàng, truyền thông rầm rộ, các con số lãi khủng sang tay, sang cọc sau một vài tháng của người khác. Càng làm đại chúng hưng phấn mất lý trí khi lao vào cơn sốt đất và đẩy giá tiếp tục tăng cao.
Thêm nữa, ở kỳ sốt đất của thành phố Hồ Chí Minh lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc. Đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu v.v.
Đó là sự ra đời của đứa con lai ngoài giá thú Codotel chưa được thừa nhận khai sinh, trải dài hết các tỉnh, thành phố duyên hải ven biển. Kết quả của mối tình vội vã, vụng trộm giữa nhà làm chính sách và doanh nghiệp nhằm hiện thực khát vọng biến Việt Nam thành cường quốc du lịch.
Codotel hình thành với khát vọng biến Việt Nam thành cường quốc du lịch
Năm 2016 và 2017 du khách đến Việt Nam tăng lần lượt tới 26% và 29%/năm, cao gấp 5-6 lần trung bình khu vực Đông Nam Á.
Đến năm 2018, đạt bình quân 1,5 triệu du khách/tháng khiến thị trường BĐS du lịch đu đưa như những bản Tango đầy cảm xúc. Lợi nhuận cam kết thót tim từ chủ đầu tư trong những dạ hội bán hàng lung linh huyền ảo.
Cùng với đó là các dự án phân lô bán nền kèm theo các kế hoạch đề xuất xây dựng sân bay, khu kinh tế biển.
Và đặc biệt là kế hoạch bàn thảo xây dựng 3 đặc khu năm 2016 đã làm đất tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc lên đỉnh đến hết năm 2017. Đà Nẵng, Nha Trang lên đỉnh giữa năm 2018 và đến cuối 2018 thì xẹp.
Thông tin dừng thực hiện đặc khu từ tháng 4/2018 là gáo nước lạnh đầu tiên vào sự phấn khích mất lý trí của người buôn đất đang trong cơn sốt. Cộng với sự thất vọng kéo dài của việc đến cuối năm 2018 là làm niềm tin cứ mua là có lời của BĐS bắt đầu suy giảm.
Tiếp đó là 3 sân bay Long Thành, Phan Thiết, Hồ Tràm và nhiều công trình trên giấy khác không thấy triển khai đã làm đại số đông thất vọng. Làm giá đất ở nơi tăng nhiều nhất là Quận 9 xẹp đi trong 2019.
Dự án sân bay Long Thành từng khiến BĐS quanh khu vực “sốt” giá
Thực tế khi sốt đất đi qua thì sẽ giảm từ ngoại tỉnh vào đến Sài Gòn, bắt đầu từ vòng ngoài rồi tới vòng trong. Từ đất nền rồi mới đến nhà phố, từ nhà phố rồi mới đến căn hộ, từ trong hẻm rồi mới đến mặt tiền v.v..
Thời điểm biến động các tỉnh là khác nhau ở mỗi địa phương và phân khúc. Chỉ có cá biệt rất ít một số sản phẩm căn hộ là vẫn tăng giá sang tay năm 2019-2020.
Chính vì vậy, có thể nói giai đoạn 2019-2020 mặt bằng giá BĐS đi ngang, mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) ở khắp nơi.
Khi thị thường có các dấu hiệu giảm nhiệt, sức hấp thụ kém do đã mua đầu tư liên tục trong thời gian trước đó. Chính quyền siết phân lô tách thửa, các dự án trên giấy.
Mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng.
Các tin đồn đã bị bác bỏ, lượng tồn kho của các công ty bất động sản gia tăng nhanh, áp lực huy động vốn lớn thông qua trái phiếu doanh nghiệp BĐS nhiều lên. Chủ đầu tư lừa đảo bị phát hiện v.v… thì cũng là lúc thị trường đã vượt qua đỉnh và giảm nhiệt.
Tới đầu năm 2020, dịch bệnh NcoV từ Vũ Hán – Trung Quốc diễn biến phức tạp toàn thế giới đã làm thế giới bước vào kỳ suy thoái kinh tế toàn cầu. Đẩy nền kinh tế Việt Nam vốn đã tích tụ sẵn bệnh tài chính vào thế khó. Bất động sản đối mặt với kỳ khủng hoảng kinh tế tác động bởi THIÊN NGA ĐEN.
Làn sóng bất động sản 2016 đã xuất hiện rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư, đến nổi không thể còn nhớ hay kể tên được hết như ở chu kỳ 2006.
Đặc biệt là thêm sự tham gia của các đầu tư nước ngoài như CapitalLand, Mapletree, Keppel Land, Lotte, Kusto Home v.v. nhiều hơn hẳn chu kỳ trước trong các dự án căn hộ.
Lotte là tòa tháp cao thứ 2 tại Hà Nội đến từ chủ đầu tư Hàn Quốc
Chứng tỏ thị trường BĐS giai đoạn này đã màu mỡ hơn, lượng người nước ngoài đã vào định cư, mua bất động sản tại Việt Nam đã gia tăng.
Điểm chính của đuôi chu kỳ này là sự xuất hiện vô số các chủ đầu tư tự phong trên giấy như ALIBABA. Đã làm thị trường BĐS trong đợt sóng này mang nhiều sắc xám, tình trạng đội lốt kinh doanh để lừa đảo ngày càng phổ biến.
Cộng với việc nhiều chủ đầu tư giữa đường ngã ngựa, mất thanh khoản, vi phạm phát luật về đấu giá sử dụng đất, bị đình chỉ dự án, lật kèo, hủy cam kết v.v…Dẫn tới sự mất niềm tin của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ.
Và ở cuối chu kỳ này, vấn đề ĐẠO ĐỨC KINH DOANH đã được đặt lên hàng đầu. Đây cũng là thực trạng nhức nhối cần nhanh chóng tìm được giải pháp.
III. Có thể nói đợt sốt đất lần này ở thành phố Hồ Chí Minh đã làm giá đất và căn hộ ở ở đây cao gấp rưỡi Hà Nội, thậm chí gần gấp đôi với vị trí tương đương. Tại sao như vậy?
Có 4 nguyên nhân chính như sau :
(1) TP. Hồ Chí Minh vẫn là điểm đến lớn của quốc tế, và của nhà đầu tư Hà Nội vào khu vực phía Nam (ít có chiều ngược lại).
(2) Thị trường cho thuê bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển hơn Hà Nội. Nguyên nhân do lượng kiều hối lớn và văn hóa tiêu dùng đại chúng người dân phía Nam phóng khoáng hơn. Từ đó, kích thích kinh tế tiêu dùng phát triển, khiến hiệu suất sinh lời từ hoạt động cho thuê ở TP.Hồ Chí Minh cao hơn ở Hà Nội.
Thành phố Hồ Chí Minh vẫn là thị trường BĐS sôi động nhất cả nước
(3) Việc sáp nhập tỉnh Hà Tây, một phần Tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc vào Hà Nội đã tạo dư địa phát triển BĐS cho Hà Nội (đặc biệt là khu vực Tây, Tây Bắc Hà Nội) khoảng 20-30 năm mới lấp hết. Vì vậy Hà Nội dư giả về nguồn cung, TP.Hồ Chí Minh thì ngược lại, nguồn cung ít vì bị hạn chế pháp lý phát triển dự án mới.
(4) Thêm nữa ở chu kỳ này các nhà đầu tư Hà Nội không còn quan tâm nhiều tới đầu tư bất động sản nội thành. Ngoài 3 đặc khu, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh trên toàn quốc. Các nhà đầu tư này còn quan tâm tới đầu tư BĐS nước ngoài như Mỹ, Úc, Canada v.v.
Chính vì vậy mà ở kỳ sốt đất này, Hà Nội không được nhắc nhiều vì nguồn cung lớn, phân khúc nhà phố trong hẻm thậm chí còn đứng yên (gần như không tăng) từ chu kỳ trước. Vì xu hướng các gia đình trẻ ưa dùng ở căn hộ thay vì sinh hoạt ở nhà trong hẻm sâu, nhiều bất tiện di chuyển bằng ô tô - loại phương tiện kỳ này đã trở lên rất thông dụng.
Ở Hà Nội chỉ sốt tăng giá nhà mặt phố kinh doanh được, đặc biệt ở các quận phát triển nhanh, quy hoạch mới như Bắc, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Tây Hồ.
Nơi tập trung nhiều người nước ngoài và sốt đất cục bộ khi có thông tin - tin đồn lên quận 5 huyện của Hà Nội : Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm.
Đặc biệt là tại Gia Lâm nơi Vingroup xây dựng Vinhomes Ocean Park mô hình giống như Vinhomes Grand Park ở Quận 9 – TP. Hồ Chí Minh khiến giá BĐS xung quanh dự án tăng 3 đến 5 lần.
Dấu ấn kết thúc của chu kỳ trước (mốc 2006) là sự kiện từ đỉnh cao anh hùng kinh tế số 1 một thời đi xuống, rồi hạ cánh của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) tại chu kỳ này.
Ở thời kỳ đỉnh cao bầu Đức đã từng sử dụng chuyên cơ riêng đầu tiên tại Việt Nam, cùng hình ảnh thân thiện, tử tế trong bóng đá. Nhưng rồi HAGL đi xuống khi dùng đòn bẩy tài chính (đi vay) đầu tư quá mức vào BĐS nông nghiệp.
Diện tích trồng cây cao su và nuôi trồng lâm sản của HAGL ở khu vực 3 nước Việt Nam, Lào, Campuchia lên tới vài chục nghìn hecta và có tầm ảnh hưởng đến an ninh quốc gia.
BĐS nông nghiệp từng là thế mạnh của Hoàng Anh Gia Lai
Cao su rớt giá trong năm 2010-2013, giá dầu thế giới giảm và diện tích trồng cây cao su Việt Nam tăng nhanh đột biến của những năm trước đó.
Việc chuyển đổi trồng cọ, chuối, nuôi bò v.v… không thuận lợi. Cùng với việc quản lý doanh nghiệp nông nghiệp địa lý trải rộng, giá thành sản phẩm thấp, bộ máy cồng kềnh nhiều thất thoát.
Chưa kể việc đầu tư nuôi trồng thường bị nạn "thu hoạch hộ" của người làm công bản địa khiến HAGL khó khăn chồng chất khó khăn.
Chính vì vậy, doanh nghiệp đã nhượng lại các dự án thủy điện cho BITEXCO. Những dự án BĐS cuối cùng tại TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng cho Quốc Cường Gia Lai năm 2016. Sáp nhập khu phức hợp Hoàng Anh Gia Lai tại Myamar vào Đại Quang Minh –THACO năm 2018.
Năm 2019, hợp nhất mảng nông nghiệp còn lại vào Thadi (THACO) cũng là một cái kết có hậu. Giúp HAGL vẫn có thể tiếp tục khát vọng nâng cao giá trị nông nghiệp Việt Nam nói chung và bất động sản nông nghiệp nói riêng của doanh nhân Đoàn Nguyên Đức.
IV. Những tên tuổi ấn tượng khác
Một cái tên khác, ít khoa trương ở chu kỳ này nhưng đã có những dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng quý tộc, đẳng cấp 6 sao của tập đoàn BIM GROUP của doanh nhân Hoàng Quốc Việt.
Doanh nhân này về từ Ba Lan, kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, nuôi trồng thủy sản tại Kiên Giang, mở hãng bay AIR Mekong. Các dự án nghỉ dưỡng hạng sang của BIM nổi tiếng là InterContinental Hạ Long và Phú Quốc (2016).
Dấu ấn năm 2019 cuối cùng của chu kỳ này là: Tập đoàn thánh gióng SunShine Group và cái tên truyền thông nhắc đến là doanh nhân Đỗ Quang Hiển đi lên từ sản xuất xe máy Trung Quốc tại Hưng Yên. Tập đoàn T&T, ngân hàng SHB – đơn vị độc quyền dự án Codotel COCOBAY Đà Nẵng.
Và SHB cũng là đơn vị đồng hành cùng Bitexco - một thương hiệu BĐS với truyền thống lặng lẽ, chậm rãi, không phô trương. Đang tiến hành xây dựng biểu tượng mới ở tứ giác kim cương Bến Thành, trung tâm cũ Sài Gòn - Tòa nhà Spirit of Saigon (Saigon Glory).
.jpg?width=901&name=the-Spirit-of-Saigon(1).jpg)
Tòa nhà Spirit of Saigon
Công trình với 2 tòa tháp 55 tầng, biểu tượng FF như Financial Force, lưỡng long ngậm châu hay 2 mảnh ghép của một trái tim Sài Gòn tùy theo trí tưởng tượng của người ngắm tại Quận 1. Trước khi Thủ Thiêm sẽ thay thế là trung tâm tài chính TP. Hồ Chí Minh sau khoảng 20 năm nữa.
Các tên tuổi doanh nhân lớn đều xứng là những anh hùng vì dám đối đầu với rủi ro và thử thách khi đồng hành cùng với phát triển đất nước 30 năm qua. Chạy đua với sự hoàn thiện của thể chế và pháp luật, thể hiện những thành tích mà người thường không làm được.
Dòng tiền từ chứng khoán và bất động sản tạo ra nguồn lực khổng lồ cho các tập đoàn kinh tế hàng đầu của đất nước. Và nếu dòng tiền đó tiếp tục được tái đầu tư vào nền kinh tế trong nước sẽ giúp tăng thu nhập và nâng cao mức sống của người dân.
Và nếu các tập đoàn và ngân hàng có tinh thần dân tộc tương trợ đất nước ở mỗi kỳ khủng hoảng, sử dụng có trách nhiệm nguồn lực của mình. Không để chảy dòng tiền sang nước ngoài thì sẽ nhận được sự ủng hộ của người dân, từ đó nâng cao hình ảnh thương hiệu.
VIN khánh thành Landmark 81 và thêm nhóm cổ phiếu VIN IPO lớn chưa từng thấy trong năm 2018, như một mốc son đỉnh cao trong sự nghiệp phát triển.
Landmark 81 – biểu tượng đỉnh cao trong sự nghiệp phát triển của VinGroup
Sở dĩ như vậy là vì doanh nghiệp này luôn đi thần tốc về tiến độ triển khai xây dựng, vượt rào cản pháp lý. Tăng tính thanh khoản tối đa, nhắm đến đối tượng trung lưu và thượng lưu có điều kiện tài chính dồi dào nhất. Củng cố tiềm lực người dẫn đầu để ấn định lối chơi, người cầm trịch chính dẫn dắt thị trường BĐS.
Và để tiếp tục là người dẫn đầu thì VIN phải vượt qua thử thách lớn nhất từ trước nay ở kỳ THIÊN NGA ĐEN này sau khi cũng đầu tư ra ngoài ngành (vượt qua sở trường cốt lõi của mình là BĐS). Với những khoản đầu tư lớn mà tính hiệu quả của nó sẽ trả lời trong một vài năm tới.
--> Giai đoạn này BĐS sốt từ 2016-2019, đóng băng từ 2020
Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể nhận xét ngắn gọn: SỐT TOÀN QUỐC
Với quy mô rộng gần như khắp các tỉnh thành (trừ vùng sâu vùng xa giao thông không thuận tiện), nổi bật nhất là TP. Hồ Chí Minh. Các tỉnh duyên hải và cao nguyên gắn với tiềm năng du lịch. Tạo nền tảng cho sự phát triển của bất động sản ven biển.
Bất động sản ven biển tạo kỳ vọng cho sự phát triển của ngành du lịch
V. Bài học ở cuối giai đoạn này
Chúng ta nên tiếp tục nâng cao sự hiểu biết để thanh lọc những chủ đầu tư lừa đảo. Tìm hiểu nhiều nguồn thông tin để không mua phải những căn hộ 10 năm không thể giao nhà, đất nền không thể có sổ. Mua theo các hợp đồng cam kết nhưng sau đó chủ đầu tư mất năng lực tài chính, phá sản, tài sản dự án đã thế chấp v.v…
Yêu cầu các chủ đầu tư muốn tồn tại phải hướng đến lợi ích thật sự cho khách hàng, đề cao giá trị ĐẠO ĐỨC để thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Không tạo bong bóng, làm giá bất động sản vượt quá tầm với đa số, lãng phí nguồn lực quốc gia quá nhiều vào condotel.
Theo thống kê có khoảng 300.000 người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam, trong đó khoảng 100.000 người ở TP.Hồ Chí Minh. Hầu hết các dự án căn hộ tại đây đã hết phòng để bán cho người nước ngoài ở mỗi dự án.
Khi dịch bệnh diễn ra các công dân nước ngoài đều phải về nước thì tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã có không ít người Trung Quốc xuất trình giấy tờ sở hữu căn hộ, hợp đồng mua bán và họ đã ở lại.
Số doanh nghiệp gốc Trung Quốc đầu tư vào Việt Nam năm 2019 lên tới gần 6 tỷ USD, và sẽ tiếp tục tăng nhanh trong những năm tới đây.
Nếu có đầy đủ kiến thức về thị trường BĐS, chúng ta sẽ sớm tránh được vết xe đổ như ở Bắc Kinh, Thượng Hải khi đưa ra những chính sách bán BĐS méo mó như: mua căn hộ được nhập hộ khẩu là 200tr/m2, không nhập hộ khẩu là 100tr/m2, một số dự án ở khu trung tâm tài chính phải có bằng đại học.v.v
Nhiều người nghĩ rằng sẽ có lúc thị trường BĐS nổ bong bóng để có thể mua nhà giá rẻ đột biến. Nhưng không, điều đó sẽ không bao giờ xảy ra vì bất động sản vẫn là thứ tư liệu sản xuất chính của mọi ngành với một nước đang phát triển như Việt Nam.
Đặc biệt khi nó vẫn là nguồn thu chính của Chính phủ, tạo ra lợi nhuận chiếm tỷ trọng chính cho các tập đoàn kinh tế hàng đầu.
Vì thế khi bong bóng đã căng trong năm 2019 thì Chính phủ đã có động thái siết tín dụng BĐS bằng thông tư 36/NHNN. Yêu cầu các ngân hàng chuẩn hóa BaselI nhằm mở van kỹ thuật xì hơi bất động sản.
Vì vậy trong dài hạn BĐS sẽ luôn tăng giá, nhưng khi đã nóng đủ. Chính phủ sẽ giảm nhiệt nó và cho thị trường tự điều chỉnh bằng M&A đổi chủ và thẩm thấu nốt số hàng tồn kho, nợ có nguy cơ xấu.
.jpg?width=901&name=bds-dat-nen(2).jpg)
BĐS vẫn sẽ là nguồn lực tạo ra lợi nhuận chiếm tỷ trọng chính của Việt Nam
Và khi nhà nước "định hướng" - khuyến khích các tập đoàn như VIN phải đầu tư sang mảng công nghệ thì mới được tiếp cận vốn. Đây cũng là một trong những biện pháp nhằm giảm nhiệt thị trường bất động sản. Và trong thời gian đó thì BĐS đóng băng đi ngang, hay đi xuống tùy từng phân khúc.
Trên đây là những chia sẻ về biến động của thị trường Việt Nam sau làn sóng bất động sản năm 2016. Hi vọng từ nội dung được chia sẻ trên đây, đã giúp anh chị có thêm những góc nhìn khách quan về thị trường bất động sản trong giai đoạn này. Cũng như trang bị được những bài học kinh nghiệm thực tế cho hướng đầu tư của mình trong tương lai từ 3 làn sóng bất động sản 2006-2016.
Và nếu anh/chị đang có nhu cầu tìm kiếm một căn hộ tốt với pháp lý an toàn tại Bình Dương. Hãy liên hệ ngay đến Hotline của HomeNext để biết thêm thông tin chi tiết.
Tải MIỄN PHÍ danh sách căn hộ mở bán tại Bình Dương bên dưới đây:
Danh sách các dự án đất nền Bình Dương đang mở bán 2022
▶️Xem thêm những nội dung liên quan đến bất động sản khác:
- Bất động sản Bình Dương - Dự báo thị trường Bất động sản Bình Dương 2022
-Tuyến đường huyết mạch Bình Dương - Tình trạng quy hoạch 5 tuyến đường HUYẾT MẠCH Bình Dương giờ ra sao?
- Bất động sản công nghiệp - ĐIỂM SÁNG 2022 gọi tên bất động sản công nghiệp
Truy cập Website:https://homenext.vn hoặc đăng ký kênh Youtube của HomeNext để theo dõi những tin tức mới nhất về thị trường BĐS Bình Dương.
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.