Là một quốc gia có nhiều chuyển biến kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây, Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn với nhà đầu tư các nước. Nhờ đó, nguồn cầu bất động sản công nghiệp trở nên “nóng” hơn bao giờ hết, tạo tiền đề để lĩnh vực bất động sản này phát triển lên một bước tiến mới. Vậy bất động sản công nghiệp là gì?
MỤC LỤC
1.Khái niệm bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp thường được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Do đó nó cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp.
Các chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng những công trình như xây dựng nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị, kho hàng hóa và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp…
Đất khu công nghiệp thường được sử dụng theo hình thức thuê đất.
.jpg?width=900&name=b%C4%91s-CN%20(1).jpg)
Bất động sản công nghiệp đảm nhận vai trò to lớn trong phát triển kinh tế
Theo Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
+ Đối với phần diện tích đất trả tiền thuê đất hằng năm: nhà đầu tư có quyền cho thuê lại đất, với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
+ Đối với phần diện tích thuê trả tiền thuê đất một lần: nhà đầu tư có quyền cho thuê lại đất, với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2.Khái quát thị trường bất động sản công nghiệp
2.1.Thị trường miền Bắc
Hiện nay, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63.500 ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp.
Tại thời điểm quí III/2021, tổng diện tích đất công nghiệp tại 5 tỉnh thành Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 13.800 ha.
->> Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 90%.
Riêng tại Hà Nội, dự báo trong năm 2022 tổng diện tích đất công nghiệp đạt mức hơn 1.800 ha, không đổi so với quý trước và theo năm.
->>Tỷ lệ lấp đầy giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái lên 89%.
Khu công nghiệp Đông Anh – KCN có quy mô lớn nhất Hà Nội
2.2.Thị trường miền Trung
Thị trường bất động sản miền Trung có tổng quy mô 62.800 ha, với khoảng 260 dự án khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch.
Có thể nhận thấy về quy mô, thị trường đất công nghiệp miền Trung khá khiêm tốn so với thị trường miền Bắc và miền Nam. Nguyên nhân xuất phát từ những khó khăn về địa hình, khí hậu và quỹ đất chủ yếu là đất nông nghiệp.
Tam Thăng là một trong những nơi có diện tích đất công nghiệp lớn nhất miền Trung
Diện tích đất công nghiệp ở thị trường này tập trung chủ yếu ở địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Với tổng diện tích 12.100 ha, mức thị phần đạt 19%.
Với quy mô kinh tế đứng thứ 8 cả nước, Thanh Hóa được dự đoán là khu vực được dự đoán sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về bất động sản khu công nghiệp trong tương lai.
2.3.Thị trường miền Nam
Tại thị trường miền Nam, đang có khoảng 400 khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109.000 ha đất.
Diện tích đất tại các khu công nghiệp đạt 38.000 ha. Trong đó, có 24.000 ha đất cho thuê.
->> Các tỉnh thành nổi bật như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 77%.
Trải qua đợt dịch thứ 4 với quy mô lớn toàn khu vực. Thị trường đất công nghiệp miền Nam vẫn phát triển ổn định, cụ thể là thành phố Hồ Chí Minh.
Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức xấp xỉ 2.500 ha. Tỷ lệ lấp đầy không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 87% (Theo báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield).
Cũng theo số liệu thị phần tại khu vực miền Nam, Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích bất động sản công nghiệp nhất với thị phần lên đến 13% tương đương với 14.500 ha.
Đây cũng là tỉnh thành đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ khu công nghiệp lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước (đạt 99%)
KCN VSIP là khu công nghiệp có diện tích lớn nhất Đông Nam Bộ
Tìm hiểu danh sách các khu công nghiệp Bình Dương NGAY TẠI ĐÂY
3.Nguyên nhân đất công nghiệp ngày càng phát triển tại Việt Nam
3.1.Nguyên nhân chủ quan
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có nguồn nhân lực dồi dào, chi phí nhân công rẻ nên rất nhiều công ty, tập đoàn lớn muốn đặt nhà máy sản xuất tại đây.
Bên cạnh đó, hiện nay năng suất lao động của người Việt khá cao. Nhận thức, trí tuệ và trình độ học vấn cũng được nâng cao hơn trước.
Việt Nam còn có lợi thế chính trị ổn định, thuận lợi cho sản xuất bền vững. Nhiều tập đoàn đã và đang di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam như: Foxcom, Lenovo, Nintendo, Hanwha, Yokowo, Shuafu, Goertek, Sharp, Kyocera, Oasis…
Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam còn cho biết thêm, điện tử, may mặc, sản xuất phụ tùng là các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của các tập đoàn này.
.jpg?width=900&name=b%C4%91s-CN%20(2).jpg)
Việt Nam có nhiều nguồn lực phát triển bất động sản công nghiệp để thu hút FDI
3.2.Nguyên nhân khách quan
Việt Nam được thông qua và ký kết các Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA).
Hàng loạt các loại thuế quan được xóa bỏ đến 99% cũng đã thúc đẩy Việt Nam có điều kiện phát triển toàn diện nền kinh tế.
Nếu tận dụng tốt những lợi ích của các hiệp định, chúng ta sẽ có thêm cơ hội để giao lưu khoa học kỹ thuật với các nước phát triển. Chuyển đổi từ xuất khẩu hàng hóa giá trị thấp sang giá trị cao hơn trong tương lai.
Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp tập trung đầu tư ở Việt Nam cũng đồng nghĩa với việc sẽ thu hút theo một lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, người lao động.
Từ đó, việc phát triển bất động sản công nghiệp cũng tác động rất tích cực và trực tiếp đến các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp…
.jpg?width=900&name=b%C4%91s-CN%20(3).jpg)
Phát triển đất công nghiệp tác động tích cực đến các phân khúc bất động sản khác
4.Dao động thị trường giá thuê BĐS công nghiệp
Hiện nay, dòng vốn FDI ở Việt Nam ồ ạt đổ vào lĩnh vực sản xuất. Tổng vốn đầu tư trực tiếp năm 2021 đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2020.
Cũng trong năm 2021, trong số 71 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 6,11 tỷ USD, chiếm 40% tổng vốn đăng ký. Đứng thứ hai là Nhật Bản với 2,79 tỷ USD, chiếm 18,3%.
Việc thu hút vốn đầu tư từ các nước kéo theo nhu cầu thuê nhà xưởng cũng tăng mạnh để đáp ứng nhu cầu sản xuất. Trong năm 2021 mức giá thuê tại các khu công nghiệp có chiều hướng tăng, tiêu biểu ở hai thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.
So sánh giá thuê bất động sản công nghiệp tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá thuê tại các khu công nghiệp vẫn tăng cao bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh trong quý III/2021 là do quỹ đất cho thuê còn khá hạn chế.
Và nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện hữu đã tăng gần 40% so với cùng kỳ, trong khi quỹ đất cho thuê chỉ 3.000ha.
So sánh biến động diện tích và giá thuê BĐS công nghiệp miền Bắc và miền Nam
Qua đó, có thể nhận thấy nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn khá hạn chế. Cần được mở rộng bởi các chính sách quy hoạch cụ thể để đáp ứng được nhu cầu ngày một tăng cao của nhà đầu tư các nước.
5.Tiềm năng phát triển của BĐS công nghiệp trong tương lai
5.1.Tỷ lệ lấp đầy BĐS công nghiệp cao
Theo Colliers, hiện thị trường đang có xu hướng các doanh nghiệp nội địa và đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài tìm kiếm thuê nhà xưởng tiền chế.
Yếu tố này được nhận định sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động nguồn vốn, tiết kiệm chi phí, tiết kiệm thời gian và có thể đi vào hoạt động ngay. Chính yếu tố này sẽ góp phần thúc đẩy tỉ lệ lấp đầy tăng cao.
Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế, tỷ lệ lấp đầy BĐS công nghiệp trung bình đạt từ 75% trở lên. Mặc dù vậy thì nguồn cầu đất công nghiệp không ngừng tăng cao do tốc độ phát triển công nghiệp liên tục tăng trưởng mạnh.
Giá thuê đất khu công nghiệp của Trung Quốc và Việt Nam đang có sự chênh lực rõ rệt. Tại Việt Nam, mức giá dao động từ 100 – 140 USD/m2.
Mức giá này rõ ràng có sức hấp dẫn hơn so với thị trường Trung Quốc là 180 USD/m2/chu kỳ (theo thống kê của CBRE Việt Nam).
Có thể thấy thị trường bất động sản đã không còn bị bó hẹp riêng mảng đất nền mà bất động sản công nghiệp vẫn là một lựa chọn an toàn. Lĩnh vực này đang ngày càng cho thấy sức hút với thị trường không hề thua kém các phân khúc khác.
KCN Hiệp Phước-nơi có quy mô sản xuất công nghiệp lớn tại TP.HCM
5.2.Nhiều cụm công nghiệp được hình thành
Theo dự đoán của các chuyên gia, nhiều cụm công nghiệp trọng điểm mới sẽ được hình thành trên khắp cả nước trong tương lai:
+ Khu vực miền Bắc: Hà Nội, Hải Phòng trở thành hai cụm công nghiệp tiêu biểu nhờ sự đổi mới trong chính sách hạ tầng và thủ tục pháp lý.
+ Khu vực miền Trung: hai tỉnh thành Đà Nẵng, Quảng Ngãi được dự đoán sẽ thu hút được nhiều dự án đầu tư bất động sản công nghiệp mới.
+ Khu vực miền Nam: các tỉnh miền Đông Nam Bộ như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An là những khu vực phát triển năng động nhất.
Theo như dự báo trong khoảng thời gian tiếp theo thì khu kinh tế trọng điểm phía Nam bao gồm thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ…
Các tỉnh thành này được dự báo sẽ phải dành ra khoảng 18.290 ha đất để đầu tư xây dựng bất động sản khu công nghiệp cho thuê. Từ đó, phục vụ nhu cầu sử dụng của các tập đoàn lớn trên thế giới.
Hiện nay, Long An đang là cái tên thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Để từ đó đề ra phương án thay thế các khu công nghiệp truyền thống tại TP.Hồ Chí Minh trong tương lai.
5.3.Chuyển đổi mô hình truyền thống sang hiện đại
Hiện nay, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, các nhà xưởng cao tầng được đầu tư xây dựng để cho thuê đất khu công nghiệp. Bởi lẽ, nhiều chuyên gia cho rằng với mô hình truyền thống rất khó để doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận.
Chính vì vậy, các khu công nghiệp cũng đang tiến hành chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình “khu thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại”. Từ đó tăng sức cạnh tranh và sức hấp dẫn.
Những lợi ích khi đổi mới bất động sản công nghiệp
6.Triển vọng phát triển bất động sản công nghiệp Bình Dương
Bình Dương được mệnh danh là “thủ phủ công nghiệp” của Việt Nam. Sở hữu 48 khu công nghiệp và cụm công nghiệp, chiếm 25% tổng diện tích đất khu công nghiệp của toàn miền Nam.
Các khu công nghiệp đóng góp to lớn vào GDP của Bình Dương có thể kể đến như:
+ VSIP I (Thuận An, Bình Dương): tổng diện tích 500ha, hiện phủ kín 100%. VSIP I được đánh giá là khu công nghiệp kiểu mẫu của Việt Nam. Thu hút 231 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 3,2 tỷ USD.
+ VSIP II (Bến Cát, Bình Dương): tổng diện tích 3745ha, lấp đầy khoảng 99% diện tích. Thu hút gần 340 dự án công nghiệp, tổng số vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD.
Khu công nghiệp VSIP II tọa lạc tại thị xã Bến Cát tỉnh Bình Dương
Trong thời gian tới dự án KCN VSIP III (Tân Uyên, Bình Dương) sẽ được khởi công, có tổng diện tích xây dựng dự kiến trên 1.000 ha.
Thời gian dự kiến hoàn thành xong dự án là 50 năm từ ngày bắt đầu triển khai, trong đó, mức đầu tư có thể lên đến con số 6.407 tỷ đồng.
Theo dự báo của các chuyên gia, sau khi VSIP III được hoàn thành sẽ hoàn thiện mạng lưới giao thông. Tiềm năng phát triển mạnh mẽ cùng hệ thống chuỗi tiện ích đa dạng. Từ đó, giúp kinh tế tỉnh Bình Dương ngày càng phát triển trong tương lai.
Trên đây là những thông tin về thị trường bất động sản công nghiệp và dự báo xu hướng phát triển trong những năm tới. Qua đó, góp phần trả lời cho câu hỏi đất công nghiệp là gì? Hi vọng qua nội dung bài viết đã giúp anh/chị có thêm những kiến thức hữu ích về mảng bất động sản tiềm năng này.
Và nếu anh/chị đang có nhu cầu tìm kiếm một căn hộ tốt với pháp lý an toàn. Hãy liên hệ ngay đến Hotline của HomeNext để biết thêm thông tin chi tiết.
>>> Xem thêm những bài viết liên quan đến bất động sản Bình Dương:
- Bất động sản Bình Dương 2022 - Dự báo thị trường Bất động sản Bình Dương 2022
- Tuyến đường Bình Dương - Tình trạng quy hoạch 5 tuyến đường HUYẾT MẠCH Bình Dương giờ ra sao?
Truy cập Website:https://homenext.vn hoặc đăng ký kênh Youtube của HomeNext để theo dõi những tin tức mới nhất về thị trường BĐS Bình Dương.
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.