Là một người bán nhà đất, ai cũng mong muốn sẽ bán được nhanh và nhận tiền ngay. Nhưng vẫn còn vài trường hợp người mua chưa gom đủ tiền nên dùng chính nhà đất sắp mua để thế chấp cho ngân hàng để trả cho người bán. Lúc này thủ tục bán nhà sẽ phát sinh thêm vài bước nữa, thời gian dài và người bán phải chờ đợi lâu mới nhận được tiền.
Vậy, có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không và thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng gồm những gì? Tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
✔️Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?
Để quyết định xem có nên bán nhà cho người vay vốn ngân hàng hay không. Đầu tiên anh chị cần phải xác định những mặt lợi và rủi ro của nó:
#Thứ nhất, LỢI ÍCH khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng.
- Phải có sự tham gia của ngân hàng trong quá trình làm thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng. Nhằm để đảm bảo thông tin được rõ ràng, minh bạch; tiến độ thanh toán giao dịch an toàn và không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền.
- Ký mua bán nhà theo hợp đồng 3 bên (Bên bán nhà – anh chị, bên mua nhà và Ngân hàng). Trong đó thường có nội dung:
+ Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán.
+ Ngân hàng đồng ý chấp thuận hỗ trợ vốn phần thiếu vắng (cho người mua vay tiền) mua nhà trên chính căn nhà này.
+ Và bên bán nhà sẽ hỗ trợ những thủ tục trong khâu sang tên cho bên mua (thực tiễn hoàn toàn có thể ký ủy quyền cho một người làm thay anh chị triển khai thủ tục mua và bán sang tên này) .
Điều này cho phép người mua tiếp cận được nguồn vốn của ngân hàng ngay cả khi họ không đủ 100% tiền nhà. Đồng thời, cũng giúp cho anh chị tiếp cận được nhiều khách tiềm năng, bao gồm nhóm khách có đủ 100% tiền nhà và nhóm chưa có đủ khả năng thanh toán.
- Khi nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, anh chị không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian và không lo tiền giả hay tiền rách.
- Giao dịch thành công, anh chị sẽ được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình mà không phải lo tìm nơi để cất giữ số tiền lớn.
#Thứ hai, những RỦI RO khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Song với những lợi ích thì còn những vấn đề rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng như:
- Không thể nhận tiền bán ngay lập tức vì nó sẽ bị phong tỏa cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất. Thường sẽ kéo dài từ 2 tuần đến 2 tháng.
- Vướng mắc trong quá trình đăng bộ sang tên. Như nhà đất vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ đỏ mới mới được sang tên. Nó nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.
Những trường hợp này xảy ra nếu như anh chị gặp phải một nhân viên ngân hàng thiếu kinh nghiệm trong việc xử lý và giải quyết vấn đề. Thì có thể khoản vay người mua nhà bị ảnh hưởng và anh chị sẽ mất thời gian khá lâu mới được gỡ phong tỏa.
>>> Cách tốt nhất đó chính là phải tìm đúng một nhân viên ngân hàng chuyên nghiệp để có thể bao thủ tục mua bán nhà đất, sang tên, giúp giải quyết và xử lý vướng mắc nhanh. Một nhân viên ngân hàng chuyên nghiệp có thể tương hỗ ngay cho anh chị nhận được số tiền thanh toán mua nhà mà không cần phong tỏa thông tin tài khoản.
✔️Cách tính giá thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Với người mua nhà đất đang vay ngân hàng thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất.
Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên HĐMB có công chứng. Và mức giá này sẽ do hai bên mua và bán thỏa thuận với nhau.
Trên thực tế, một số ngân hàng có thể kém theo những điều kiện vay như:
Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua bán, tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay. Thậm chí lớn hơn giá trị BĐS thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Và dẫn tới giá thuế chuyển nhượng bị tính chênh lệch cao.
Cho nên, anh chị và người mua cần phải nắm chắc thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết tốt những vấn đề phát sinh.
Vậy, chúng ta tạm kết luận việc có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân.
Trong trường hợp, anh chị muốn bán nhà nhanh, tiếp cận nhiều khách hàng, quá trình thu tiền được đảm bảo nhưng chưa cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này.
Còn nếu bán gấp cần tiền xây nhà, cho con đi học hay trả nợ ngân hàng mà lại lựa chọn bán cho người đang vay ngân hàng thì phải cân nhắc cẩn thận vì nó có thể mang đến rủi ro cho anh chị.
Tìm hiểu vay vốn ngân hàng mua nhà đất để giảm thiểu rủi ro tài chính
✔️Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng gồm những gì?
#Bước 1: Khách mua làm hồ sơ vay ngân hàng
Những khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng. Bao gồm:
- Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
- Hồ sơ chứng minh mục đính vay vốn: giấy đề nghị vay vốn, HĐMB, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận QSH và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.
- Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: HĐ lao động, sao kê tài khoản ngân hàng 3 - 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.
Lưu ý:
- Ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đá 70% giá trị HĐ
- Một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay từ 85 – 90% sẽ có những thủ tục khắc khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn.
- Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ điều kiện.
#Bước 2: Đặt cọc mua bán
Trước khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ BĐS cẩn thận và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ.
Hồ sơ hợp lệ, nhân viên tư vấn sẽ kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký HĐMB công chứng cũng như thời gian bàn giao.
Anh chị sẽ nhận được tiền đặt cọc từ người mua trước thời điểm công chứng khoảng từ 7 – 15 ngày, số tiền đặt cọc có thể từ 30 – 100 triệu đồng và tùy hai bên thỏa thuận.
Lưu ý:
Chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc. Nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.
Tải ngay hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bên dưới đây:
#Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng
Ngay khi đặt cọc, người tư vấn sẽ hướng dẫn cho anh chị và bên mua làm đơn chuyển nhượng.
Lưu ý: Địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.
Anh chị nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Và quay lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi CĐT sau 5 ngày không kể ngày lễ, Tết.
Sau đó, tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).
#Bước 4: Ký hợp đồng công chứng
Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận, anh chị sẽ cùng người mua và ngân hàng đi ký HĐMB tại văn phòng công chứng.
Nội dung bắt buộc có trong hợp đồng như sau:
- Bên mua nhà đất chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán;
- Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay vốn mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
- Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán nhưng phong toả khoản tiền này. Tức là anh chị đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng.
Hồ sơ thủ tục công chứng bao gồm:
- Pháp lý bên mua và bên bán cần chuẩn bị: CMND/CCCD; sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối); giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng); giấy đăng ký kết hôn; giấy chứng nhận tài sản riêng; giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
- Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.
Chuẩn bị đầy đủ, chuyên viên tư vấn liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để hai bên đến làm thủ tục cho nhanh gọn và an toàn.
#Bước 5: Đóng thuế thu nhập cá nhân
Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Ngân hàng và nhân viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ cần có như sau:
- Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
- Bản sao hồ sơ gốc;
- Đơn đề nghị chuyển nhượng;
- Hợp đồng mua bán công chứng;
- Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.
#Bước 6: Sau khi đóng thuế
Sau khi đóng thuế, ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.
Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.
#Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng
Trường hợp dự án nhà đất chưa ra sổ, bên ngân hàng và người tư vấn nộp toàn bộ hóa đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của CĐT để họ ra giấy xác nhận nhà đất đã được chuyển nhượng cho khách mới. Bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận
Còn trường hợp đã ra sổ, anh chị cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.
#Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ
Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho người mua mới hoặc khi sổ hồng được sang tên cho người mua và người mua sẽ công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng.
Nhân viên tín dụng của ngân hàng sẽ đi đăng ký thế chấp tại phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chất ngân hàng. Quá trình này sẽ diễn ra khoảng từ 3 đến 5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản và anh chị có thể rút được toàn bộ số tiền và sử dụng bình thường.
Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng thông thường, nó có thể thay đổi tùy thuộc vào kinh nghiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương và cán bộ tín dụng.
Nguồn: Sưu tầm
Và nếu anh chị đang tìm kiếm một dự án nhà đất để mua ở hoặc đầu tư. Hãy tải MIỄN PHÍ danh sách các dự án tại Bình Dương năm 2022 bên dưới đây.
Truy cập Website: HomeNext hoặc đăng ký kênh Youtube của HomeNext để theo dõi những tin tức mới nhất về thị trường BĐS Bình Dương.
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.