Vi bằng mua bán nhà đất là gì? Nhiều người mua bán nhà, đất qua vi bằng, khi gặp các trường hợp như sổ đỏ chung, sổ hồng chung hoặc đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng sẽ vướng phải vòng lao lý. Vì thế trước khi quyết định mua bán nhà, đất qua vi bằng cần phải tìm hiểu và biết được Vi bằng là gì và các thủ tục liên quan đến việc lập vi bằng, công chứng vi bằng.
1. Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật công chứng.
Vi bằng mua bán nhà đất
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được văn phòng Thừa Phát Lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.
Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Quyền hạn của Thừa Phát Lại
Văn phòng thừa phát lại được nhà nước trao quyền hạn lập vi bằng
Thừa Phát Lại chỉ được Nhà nước trao quyền để làm các công việc theo quy định của pháp luật về làm những công việc sau:
+ Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.
+ Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
+ Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.
+ Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa Phát Lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.
Tìm hiểu dự án Astral City Bình Dương có pháp lý tốt, rõ ràng và minh bạch
2. Có nên mua căn hộ công chứng vi bằng?
Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”. Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm.
Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.
Giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.
Vi bằng mua bán nhà đất không có giá trị pháp lý
Vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do vậy, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.
Một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp.
👉Lưu ý: Nếu anh chị thắc mắc mua nhà vi bằng có làm sổ được không? Thì câu trả lời là “Không”.
Một số trường hợp lừa đảo bán nhà qua vi bằng đáng lo ngại
+ Trường hợp 1: Nhà ở là tài sản thế chấp tại ngân hàng
Trường hợp này, nhà ở thuộc diện chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, chung số nhà. Nên sau khi bán nhà cho nhiều người mua, thì người đứng tên trên “sổ đỏ chung” mang đi thế chấp tại ngân hàng.
Tuy nhiên, người này lại không có khả năng thanh toán, và ngân hàng sẽ siết nợ các căn nhà trên. Như vậy, những người mua nhà chung khác sẽ bị mất trắng tài sản mà mình đã bỏ tiền mua.
1 số trường hợp lừa đảo bán nhà đát qua vi bằng
+ Trường hợp 2: Một nhà bán cho nhiều người
Được biết, các Thừa phát lại rất “dễ tính”, chỉ cần bản photo giấy tờ nhà thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Bởi vậy, người ta photo giấy tờ nhà ra thành nhiều bản rồi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền cao chạy xa bay.
Kết quả sau cùng, là những người mua sẽ phải đối mặt với việc tranh chấp một căn nhà.
+ Trường hợp 3: Người thuê nhà, lấy nhà đi bán
Không ít người vì lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua thiệt hại trong tương lai, nên mua nhà giấy tờ tay với giá thấp nhưng cho thuê cũng bằng giá với nhà có sổ đỏ.
Tuy nhiên, họ không biết rằng đây chính là mảnh đất màu mỡ để kẻ gian kiếm tiền, kẻ gian sẽ thuê nhà đó và tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác như ở xa, không thường xuyên đến…
Họ sẽ rao bán căn nhà mình đang thuê với giá rẻ bằng bản photo giấy tờ nhà. Những tưởng sẽ không có ai mua, nhưng thực tế nhiều người ham của rẻ vẫn dấn thân vào.
Thế nhưng, kẻ gian lấy tiền xong thì cao chạy xa bay, còn chủ nhà và người mua nhà từ kẻ gian lại lao vào vụ tranh chấp mà không biết bao giờ mới kết thúc.
👉Anh/chị có thể xem thêm "Hướng dẫn chi tiết thu tục mua bán chuyển nhượng nhà đất" để nắm rõ cách mua bán chuyển nhượng nhà đất 1 cách an toàn và nhanh chóng.
3. Thủ tục công chứng vi bằng
Thủ tục công chứng vi bằng gồm các bước sau:
Thủ tục công chứng vi bằng mua bán nhà đất
Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng
Thừa phát lại (hoặc Thư ký nghiệp vụ) có thể tiếp nhận nhu cầu của khách hàng nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về Vi bằng do mình thực hiện.
Người muốn lập Vi bằng sẽ điền vào Phiếu yêu cầu lập Vi bằng. Văn phòng thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập Vi bằng.
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng
Khách hàng sẽ ký vào phiếu thỏa thuận lập Vi bằng, phiếu đảm bảo cho các nội dung sau:
- Nội dung cần lập vi bằng
- Địa điểm, thời gian lập vi bằng
- Chi phí lập vi bằng
- Các thỏa thuận khác, nếu có
Người có yêu cầu lập vi bằng sẽ đóng chi phí lập vi bằng cho Thừa phát lại.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực.
Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng:
+ Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng
+ Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng
+ Người tham gia khác (nếu có)
+ Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng
+ Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận
+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng
+ Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng
Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng
Trước khi giao vi bằng, thừa phát lại (hoặc thư ký nghiệp vụ) đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Thừa phát lại giao lại cho khách hàng 1 bản chính của vi bằng.
Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư Pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định tại khoản 4 Điều 26 của Nghị định này.
Việc từ chối phải được thông báo ngay bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Vi bằng được lập thành 3 bản chính:
+ Bản giao người yêu cầu.
+ Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
+ Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Vi bằng sẽ là bằng chứng vững chắc bảo vệ nhằm phòng tránh những rủi ro pháp lý. Nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng thì tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án.
Sở Tư Pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định.
Việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Tìm hiểu dự án The Emerald Golf View có pháp lý rõ ràng, minh bạch
.gif?width=900&name=banner-The-emerald%20(2).gif)
4. Những trường hợp được lập vi bằng và không lập vi bằng
Các trường hợp nên lập vi bằng
17 trường hợp sau lập vi bằng là cần thiết
|
STT |
NỘI DUNG |
|
1 |
Xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà |
|
2 |
Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê |
|
3 |
Xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm |
|
4 |
Xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình |
|
5 |
Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật |
|
6 |
Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn, thừa kế |
|
7 |
Xác nhận việc tổ chức cuộc họp của Đại hội đồng cổ đông |
|
8 |
Xác nhận sự chậm trễ trong thi công công trình |
|
9 |
Xác nhận tình trạng công trình khi nghiệm thu |
|
10 |
Xác nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp |
|
11 |
Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra |
|
12 |
Xác nhận việc giao hàng kém chất lượng |
|
13 |
Xác nhận hành vi cạnh tranh không lành mạnh |
|
14 |
Xác nhận hàng giả bày bán tại cơ sở kinh doanh, thương mại |
|
15 |
Xác nhận mức độ ô nhiễm |
|
16 |
Xác nhận việc từ chối thực hiện công việc của cá nhân, tổ chức mà theo quy định của pháp luật cá nhân, tổ chức đó phải thực hiện |
|
17 |
Xác nhận các hành vi trái pháp luật trong lĩnh vực tin học, báo chí, phát thanh, truyền hình như: đưa các thông tin không đúng sự thực; đưa thông tin khi chưa được phép người có thẩm quyền; vu khống… |
Các trường hợp không nên lập vi bằng
Không phải bất kỳ 1 trường hợp nào cũng áp dụng hình thức lập vi bằng. Sau đây là các trường không nên lập vi bằng
+ Thứ nhất, trường hợp không được lập vi bằng khi các cá nhân, tổ chức liên quan đến quyền và lợi ích của bản thân, người thân, họ hàng theo quy định khoản 3 điều 6 Nghị định số 61/2009.
Các trường hợp không nên lập vi bằng
+ Thứ hai, không lập vi bằng với những người vi phạm về an ninh quốc phòng theo quy định của nhà nước ta đề ra như lập vi bằng xâm phạm đến những vấn đề bí mật của nhà nước, vi phạm những quy định về quân sự, các vùng cấm của nhà nước.
+ Thứ ba, để tránh tình trạng về việc lập vi bằng 1 cách không chính xác và tràn lan, Nhà nước cũng quy định không lập vi bằng để chứng nhận xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng.
Tìm hiểu thêm những dự án chung cư có pháp lý tốt, rõ ràng, minh bạch
- Thông tin mới nhất dự án The Habitat Bình Dương giai đoạn 3
5. Những hạn chế đối với vi bằng
Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với:
– Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…
– Các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…)
– Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự
– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật
Mặt khác, Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại và vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.
Như vậy, thực chất vi bằng mua bán nhà đất chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất.
Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch… giữa hai bên, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.
Anh/chị đang gặp khó khăn các vấn đề pháp lý khi mua bán nhà đất. Liên hệ với chúng tôi HomeNext Corporation để đặt lịch tư vấn miễn phí.
Hotline: 0908 480 055 I Hotmail: sales@homenext.vn
Tìm hiểu ngay các dự án Bất động sản tại Bình Dương năm 2020 phê duyệt 1/500 ngay bên dưới đây
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.