Thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ. Việc làm này của chủ đầu tư có trái luật và người mua có thực sự chịu rủi ro hay không? Hãy cùng tìm hiểu ngay trong bài viết sau:
1. Đặt cọc giữ chỗ mua nhà là như thế nào?
Theo như quan niệm của các chủ đầu tư thì "đặt cọc giữ chỗ" là hình thức thăm dò thị trường của dự án trước khi mở bán. Từ đây nhà đầu tư có thể đặt chỗ, các chủ đầu tư sẽ thu được về một khoản tiền được xem là nguồn vốn để xây dựng dự án.
Để bảo vệ khách hàng, tránh việc chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, lấy tiền mà không đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, doanh nghiệp phải làm xong móng, ngân hàng bảo lãnh và Sở Xây dựng cho phép đủ điều kiện mới được bán.
Nhà đầu tư có thể đặt cọc để giữ chỗ
Tuy nhiên trên thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ với mức từ 5 - 10%.
Theo thông tin, có một dự án của Công ty cổ phần địa ốc S làm chủ đầu tư, dự án này chính thức được giới thiệu ra thị trường, nhận đặt cọc giữ chỗ từ tháng 1-2016, nhưng đến nay vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Lý do là dự án đang trong quá trình được cơ quan chức năng nghiệm thu phần móng.
Tìm hiểu luật kinh doanh bất động sản hiện hành
2. Đặt cọc giữ chỗ có nhiều mặt tích cực, nhưng sẽ là sai lầm nếu chọn nhầm nhà đầu tư
Đánh giá của chuyên gia trong việc đặt cọc mua bán nhà đất
Đánh giá về việc đặt cọc mua căn hộ, luật sư Trần Ngọc Lâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hoạt động đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra tại hầu hết các dự án đang triển khai xây dựng trên toàn quốc và đây là điều bình thường, không đồng nghĩa với việc chiếm dụng vốn.
Ông Lâm đưa ra ví dụ về một dự án tại Thủ Đức (TP.HCM) hiện đang trong quá trình thử tải, nhưng đã chạy chiến dịch truyền thông giới thiệu đến khách hàng. Khách hàng đăng ký giữ chỗ chiếm gần 80% số lượng căn hộ mở bán đợt đầu.
Để giữ chỗ, mỗi khách phải nộp 50 triệu đồng và phải thanh toán đủ 30% trước khi dự án hoàn thành phần móng theo đúng quy định. Khi đặt cọc giữ chỗ đợt đầu, khách hàng sẽ được mua với mức giá thấp hơn những đợt mở bán tiếp theo.
Hoạt động đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra tại hầu hết các dự án
Cũng theo luật sư Lâm, thực ra số tiền giữ chỗ hay đặt cọc rất nhỏ so với tổng giá trị hợp đồng căn hộ, nội dung hợp đồng cũng thể hiện rất rõ các điều khoản quy định cụ thể, khách hàng và chủ đầu tư đồng ý với những điều khoản đó và ký kết với nhau thì không lo ngại.
Nếu có tranh chấp, hai bên ngồi lại với nhau để giải quyết theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng. Các chủ đầu tư uy tín thường sẽ trả lại tiền cọc cho người mua nếu khách hàng không ký tiếp hợp đồng mua bán.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thoả thuận giữa hai bên.
Bộ luật Dân sự cũng không quy định đặt cọc bao nhiêu, nhưng thực tế khi giao dịch nhà phố, khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10%, còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị.
Hướng dẫn chi tiết thu tục mua bán chuyển nhượng nhà đất
8 nhóm rủi ro khi đặt cọc mua nhà
8 nhóm rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất
- Nhóm 1: Những rủi ro liên quan đến quy hoạch đất đai.
Khi nhà đất vướng vào quy hoạch, lộ giới, giải tỏa,.. Đáng chú ý là nhiều quy hoạch công bố sau khi xác lập sở hữu làm người mua - bán phải hủy dự định. Nhóm rủi ro này không có số liệu thống kê cụ thể.
-Nhóm 2: Những rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý
Mua nhà đất chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý. Ví dụ như: nhà chưa hóa giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu. Thống kê rủi ro này chiếm tỷ lệ 49%
- Nhóm 3: Bên bán không xuất trình giấy tờ
Do bên bán không xuất trình được giấy tờ phần lớn là do đất đang thế chấp. Nhóm rủi ro này chiếm tỷ lệ 15%.
- Nhóm 4: Rủi ro do tư cách bán hàng
Rủi ro do tư cách bán hàng chẳng hạn như bên bán đang mắc nợ, thay đổi ý kiến trong quá trình bán. Nhóm này chiếm 12%
- Nhóm 5: Rủi ro do tranh chấp
Nếu rủi ro là do tranh chấp, chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Rủi ro này chiếm tỷ lệ 4%.
- Nhóm 6: Rủi ro do tư cách bên mua
Ví dụ như khả năng thanh toán của người mua biến động, bên mua thay đổi ý định. Chiếm tỷ lệ 8%
- Nhóm 7: Do chuyển dịch trạng thái sở hữu
Nhóm rủi ro do thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu. Điển hình bên mua lại bán lại ngay khi đang mua. Nhóm chiếm tỷ lệ 3%
- Nhóm 8: Do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ
Nhóm rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ. Ví dụ như vẽ hiện trạng sai, tính thuế sai...chiếm tỷ lệ 2%.
Tìm hiểu dự án Astral City có pháp lý tốt, hiện đang đặt chỗ. Xem ngay tại đây!
Giấy tờ đặt cọc giữ chỗ khi mua nhà
Tham khảo mẫu giấy đặt cọc mua nhà đất bên dưới đây
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà mới nhất
Còn đây là mẫu giấy nhận tiền đặt cọc
Mẫu giấy nhận tiền đặt cọc mua nhà đất
3. Cách thức thực hiện đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng này được các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.
Khi đặt cọc cũng cần phải có hợp đồng đặt cọc và người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Và đặc biệt cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.
👉Anh chị có thể xem thêm dự án The Emerald Golf View có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín ngay tại đây:
.gif?width=900&name=banner-The-emerald%20(2).gif)
4. Biện pháp phòng ngừa rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất
Quy trình giao dịch một sản phẩm bất động sản sẽ bao gồm 3 mốc chính là đặt cọc, công chứng và thực hiện thủ tục về thuế, đăng bộ. Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ chặt chẽ thì sẽ dẫn đến các hiệu quả khó lường. Giải pháp nào để có được bước đặt cọc mua bán nhà đất an toàn?
Cùng điểm qua các biện pháp phòng ngừa rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất sau đây:
+ Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng.
+ Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể.
+ Cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà.
+ Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
+ Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng.
+ Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
+ Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị.
+ Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại...
+ Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
HomeNext Corporation – Tư vấn pháp luật miễn phí, kiểm tra quy hoạch miễn phí và chia sẻ những cơ hội đầu tư BĐS tại Bình Dương.
Liên hệ với chúng tôi Hotline: 0908 480 055 I Hotmail: sales@homenext.vn
Tìm hiểu các dự án căn hộ chung tại Bình Dương năm 2021 bằng cách TẢI NGAY tài liệu dưới đây
Bài viết tham khảo:
- Mua đất Bình Dương không thổ cư và những lợi ích không ngờ
- Có nên mua nhà vào mùa mưa không?
- 7 lưu ý khi vay tiền mua nhà đất Bình Dương
- Đầu tư nhà đất Bình Dương dịp cuối năm
Let Us Know What You Thought about this Post.
Put your Comment Below.